Risques de perte partielle ou totale en capital

Vous pouvez, en cas de difficultés de la société financée, réaliser une moins-value, voire perdre la totalité de votre investissement si la société venait à faire faillite.

Risque d’illiquidité :

En cas de difficultés financières personnelles, vous ne pourrez pas convertir aisément vos actions en liquidités.

Risques opérationnels :

L’investissement dans cette entreprise comporte des risques opérationnels spécifiques.

WeShareBonds a notamment identifié les risques suivants :

- Intuitu Personae du dirigeant ;

- Risque de locataire défaillant ;

- Dépendance aux cessions d'actifs pour financer le développement.

Le rang détermine l'ordre de priorité des créanciers pour se faire rembourser leurs créances, ainsi le rang "Senior" est prioritaire par rapport aux autres rangs, et notamment au plus faible, "Junior".

Avant d'investir dans des obligations émises par une entreprise, vous devez connaître le rang de cette nouvelle dette vis-à-vis des autres dettes de l'entreprise. C'est important en cas de difficultés de l'entreprise.

Pour plus de détails, vous pouvez également vous rendre sur la page Rangs de Subordination Des Obligations, dédiée à ce sujet.

Fiscalité applicable à votre investissement

Les modalités d'application dépendent de votre situation.

Résident fiscal français :

Si vous êtes une personne physique, ou une personne morale soumise à l'IR, vos revenus issus de cet investissement (les coupons) seront imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Un prélèvement forfaitaire de 30% (dit "flat tax") sera effectué sur ces revenus, comprenant une retenue de 17,2% au titre des prélèvements sociaux et un prélèvement forfaitaire libératoire de 12,8%.

Si vous êtes une personne morale soumise à l'IS, vos revenus de placement financier ne subissent pas de prélèvements à la source. En revanche, ces revenus entrent dans la base de calcul de l'impôt sur les bénéfices des sociétés, dont le taux normal est fixé à 33,1/3% et le taux réduit à 15%.

Résident fiscal étranger :

Si vous êtes un résident fiscal étranger, le droit interne français ne prévoit plus de retenue à la source sur les produits de placement à revenu fixe et s'impose au droit conventionnel. Il vous appartient de déclarer les revenus de placement financier aux autorités fiscales de votre pays de résidence.

Pour plus de détails sur la fiscalité applicable aux investissement en obligations, vous pouvez consulter notre page d'aide sur ce sujet.

Frais supportés par l'entreprise

WeShareBonds facture à l'entreprise 1800€ TTC + 4,8% TTC du montant levé, puis 1,2% TTC par an du capital restant dû à chaque date anniversaire de l'opération.

En tant qu'investisseur, vous êtes en droit de considérer que le montant levé tient compte de ces frais.

Taux d’intérêt brut

Le taux d’intérêt affiché ne constitue pas un taux minimum garanti, mais un taux d'intérêt brut. C'est-à-dire que compte tenu des risques inhérents à l'investissement dans des sociétés (PME) non cotées, vous êtes en droit de considérer ce taux comme non garanti en cas de défaillance de l'entreprise. Par ailleurs, il s’agit d’un taux d’intérêt brut qui ne prend pas en compte la fiscalité applicable.

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Soremi #B

Immobilier
Paris
a
B
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Risques : perte en capital, illiquidité, risques opérationnels
Rang de la dette : subordonnée à une dette bancaire
Fiscalité : revenus de placement financier
Frais émetteur : 4,803% TTC du montant levé + 1,2% TTC/an
Frais investisseur : aucun

Soremi emprunte 700.000€ sur WeShareBonds

Soremi est une foncière familiale créée en 1993 autour de la construction d’une résidence étudiante à Saint Denis (93) en partenariat avec le Conseil Régional d’Ile-de-France.  Actuellement dirigée par un des deux fils du fondateur, Julien Nessim, Soremi s’est spécialisée dans la réalisation d’investissements patrimoniaux à long terme, et l’investissement à court terme de valorisation d’actifs (opérations de marchands de biens).

Soremi possède des bureaux, des commerces, des logements et des entrepôts avec des locataires tels que Geodis, Pôle Emploi, PwC, Acadomia, Technip, Conseil Général du 94, AXA et ISCOM notamment. Soremi détient principalement des biens immobiliers dans la région parisienne. Soremi détient certains biens immobiliers en direct et d’autres via des participations, minoritaires et majoritaires selon les cas, mais toujours gérés par Soremi, pour un total de 40.900* m² environ.

Les participations sont autonomes financièrement, remboursent leurs dettes financières et peuvent être cédées lorsque Soremi souhaite réaliser une plus-value.

Le patrimoine immobilier de Soremi est valorisé** au 30/09/2018 à 13,8M€ d’actif net réévalué soit :

  • 38 M€ euros d’actifs immobiliers bruts réévalués
  • Net de 24,2 M€ d’endettement financier agrégé (incluant le crédit-bail)
  • Le loyer agrégé est de 2,9M€ H.T., soit la somme des loyers perçus par Soremi (0,9M€) et la quote-part des loyers attribuée à Soremi en fonction du pourcentage de détention des participations, soit un rendement brut d’environ 7,8%.

Soremi a fait appel à WeShareBonds en juillet 2016 pour financer son BFR et son développement. Depuis, la société a tenu ses objectifs et son budget, et a poursuivi son plan de développement et de cessions.

La société est actuellement en fort développement, avec de nouvelles opérations immobilières réalisées en 2017 et 2018, ainsi que d'autres à venir au cours des prochaines années. C'est dans ce contexte que le dirigeant a sollicité WeShareBonds pour un emprunt de 700k€.

Ce financement a la particularité d'être structuré en deux tranches:

  • Une tranche de 400k€, remboursable par amortissements mensuels sur 3 ans à un taux d'intérêt annuel de 5%. Cette tranche sera remboursée par les loyers perçus sur les actifs de la foncière.
  • Une tranche de 300k€ remboursable en in fine sur 4 ans à un taux d'intérêt annuel de 6% (page actuelle).

Un remboursement par anticipation du premier emprunt, pour un montant de 200k€, sera réalisé en parallèle.

* Somme des m² de Soremi et des quotes-parts attribuées en fonction des pourcentages de détention dans chaque participation.
** La valorisation des biens immobiliers détenus via une participation, ou des dettes financières, tient compte de la quote-part de détention de la participation concernée.


Entreprise

Répartition du Capital de Soremi

Les deux fils du fondateur Ellys Nessim détiennent le capital de Soremi. Julien et Thomas Nessim détiennent chacun 50% du capital de Soremi. La gouvernance requiert donc l’accord des deux associés.

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Soremi s'organise en deux axes:

  • Détention de biens en direct sur la structure Soremi, telle que la résidence étudiante à St Denis;
  • Détention d'actifs immobiliés logés sur des SCI, SARL ou SCCV. Certaines de ces structures sont détenues à plus de 90% par Soremi (Fontenay, Choisy, Amiens, Levallois, Nelson Investissement), d'autres entre 50% et 89% (Normandie Logistique, Carbet, 157 Jean Jaurès, LSN, Thiers), et le reste en minorité avec des associés avec lesquels Soremi investit historiquement.

Activité

Soremi est une entreprise familiale créée en 1993 par Ellys Nessim autour de la création d’une résidence étudiante à St Denis en partenariat avec le Conseil Régional d’Ile-de-France.

Soremi a été reprise en 2001 par le fils du fondateur, Julien Nessim, avec un développement à partir de 2010 axé sur les domaines suivants :

  • Le développement, la gestion locative et la restructuration d’actifs immobiliers en vue de les conserver,
  • La promotion, l’investissement, le financement et les arbitrages en vue de réaliser des gains à court-terme sous forme de plus-values généralement.

Les revenus de Soremi se composent en partie de la vente par lots de ses actifs et en partie des loyers facturés aux grandes entreprises et PME lui louant des bureaux, résidences, entrepôts ou commerces :

  • Bureaux : Technip, Conseil Général 94, Rectorat, PwC, ISCOM, AXA,…
  • Résidentiel : Suitétudes
  • Entrepôts : Galax, Geodis, Distrimex,…
  • Commerces : Acadomia

Les actifs immobiliers de Soremi sont situés en Ile-de-France ainsi qu’en province.



Cette partie est mise à jour par notre équipe crédit une fois l'entreprise financée, et ce durant toute la durée du prêt. Notre équipe y reporte notamment l'analyse annuelle des comptes de l'entreprise, et y inscrit toute activité ou évènement de crédit important.

Reporting

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