Fiscalité PINEL

Les conditions pour bnéficier de la fiscalité Pinel

Pour bénéficier de la fiscalité Pinel, il faut acquérir un bien, et le mettre en location nue - au titre de la résidence principale du locataire - via un engagement d'une durée minimale de 6 ans. La nature des biens et les conditions de location sont encadrés.

Types de biens concernés

Les biens concernés :

• Un bien acquis neuf ou en VEFA (Pinel Neuf),
• Un bien ancien qui sera rénové avant livraison (Pinel Ancien).

Dans ce cas du dispositif visant l'ancien (ou "Pinel ancien réhabilité" ou "Pinel optimisé au déficit foncier") il s'agira :

• D'un bien en état de délabrement et donc impropre à l'habitation (et ne correspondant pas aux critères légaux de "logement décent");
• Ou bien de locaux commerciaux et industriels dont on modifie la destination en vue d'en faire un usage d'habitation.

En fonction de la date de construction et du type de bien (neuf ou ancien réhabilité) les logements devront satisfaire certaines normes environnementales (BBC 2005 ou 2009 - Bâtiment Basse Consommation, RT 2012 - Réglementation Thermique, HPE 2009 - Haute Performance Énergétique).
Les logements peuvent être détenus en direct ou via un "SCPI Pinel".

Les critères complémentaires des logements Pinel

Le dispositif répond à plusieurs objectifs: promouvoir un logement locatif de qualité dans des zones tendues, favoriser l'accession à ce logement à des foyers plus modestes et offir un outil de défiscalisation supplémentaires aux investisseurs. De ce fait:

• Le logement doit être situé dans une zone géographique éligible,
• Le locataire ne dot pas dépasser un plafond de ressources (en fonction de la zone et la composition du ménage),
• Le loyer est plafonné en fonction de la zone considérée.

Il est désormais possible de louer le bien à certains membres de sa famille ascendants ou descendants (s'ils ne font pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire.

Simulation fiscale

L'investissement Pinel est accordé en fonction de la durée de l'engagement de location, la déducation est quasi-linéaire et répartie sur la durée de l'engagement.

Pour un bien situé dans l'hexagone (l'avantage est bonifié dans les Dom-Tom) la grille est la suivante:

DURÉE DE MISE EN LOCATION	RÉDUCTION DIRECTE D'IMPÔTS PAR RAPPORT AU PRIX
6 ans	2% par an (soit 12% sur 6 ans)
9 ans	2% par ans (soit 18% sur 9 ans)
Prorogation jusquèà 12 ans	1% par an, par année supplémentaire, (soit 18% pour 9 ans, ou 21% pour 12 ans)

Deux limites pour le calcul de la réduction d’impôt s'appliquent (les montants dépassant les caps ci-dessous ne sont pas pris en compte pour le calcul des déductions) :

• Le montant de l'investissement total ne doit pas dépasser 300 000 € par an (sur 1 ou 2 biens maximum)
• Le plafond au m² est de 5 500 €.

Par ailleurs, l’avantage Pinel entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Les loyers sont imposés au régime des revenus fonciers. Comme dans un cas classique en fonction du montant des revenus fonciers (cap de 15 000 € annuels), il est possible d’opter pour le régime du « micro-foncier » qui permet un abattement forfaitaire de 30%, ou être au « régime réel » qui permet de déduire des frais, travaux et des intérêts d’emprunt pour diminuer la base imposable voire générer un déficit foncier.
Les investissements Pinel (en direct ou via un SCPI) entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Risques et points de vigilance

L’investissement Pinel est un dispositif fiscal incitatif. Il ne doit cependant pas détourner d’une certaine vigilance comme pour tout investissement : que ce soit par rapport aux contraintes et risques fiscaux, à la viabilité économique de l’investissement et à l’attractivité de la zone où est situé le logement.

Les éléments suivants sont donc important à prendre en compte.

• S’assurer de l’éligibilité du bien (nature, localisation) et du sérieux du constructeur (existence des assurance type Dommage Ouvrage, etc),
• Vérifier l’état du marché local (offre, niveau des loyers, prix…) afin de ne pas surpayer ou acquérir un bien difficile à louer puis à revendre.
• Il est possible de profiter du dispositif Pinel sur tout bien neuf acquis individuellement et remplissant les critères. Cependant, les biens sont parfois proposés dans le cadre de programmes 100% Pinel. Il conviendra d’être alors particulièrement vigilant : le prix de vente n’est-il pas surévalué du fait de l’avantage fiscal ? Un immeuble sans aucun propriétaire occupant sera-t-il bien entretenu et facile à revendre ?
• Les difficultés pour trouver un locataire peuvent avoir un double impact : absence de revenus et, par ailleurs, risque de remise en cause de l’avantage fiscal depuis l’origine, dans le cas d’un logement vacant pendant plus de 12 mois.
• Bien prendre en compte sa situation fiscale personnelle : en effet, la déduction fiscale n’est intéressante que si l’on paie par ailleurs suffisamment d’impôt et les reports (sauf pour le déficit foncier) ne sont pas possibles. Il faut également tenir compte du plafonnement global des niches fiscales.

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