Fiscalité PINEL

La fiscalité du dispositif PINEL

Le dispositif Pinel (qui a remplacé le dispositif Duflot) est un dispositif fiscal issu de la loi de finances de 2015. Destiné à lutter contre la crise du logement, il a vocation à favoriser la construction et la rénovation de logements destinés à la location. Il permet de défiscaliser sous certaines conditions une partie de l’investissement réalisé.

Les conditions pour bnéficier de la fiscalité Pinel

Pour bénéficier de la fiscalité Pinel, il faut acquérir un bien, et le mettre en location nue - au titre de la résidence principale du locataire - via un engagement d'une durée minimale de 6 ans. La nature des biens et les conditions de location sont encadrés.

Types de biens concernés

Les biens concernés :

Dans ce cas du dispositif visant l'ancien (ou "Pinel ancien réhabilité" ou "Pinel optimisé au déficit foncier") il s'agira :

En fonction de la date de construction et du type de bien (neuf ou ancien réhabilité) les logements devront satisfaire certaines normes environnementales (BBC 2005 ou 2009 - Bâtiment Basse Consommation, RT 2012 - Réglementation Thermique, HPE 2009 - Haute Performance Énergétique).
Les logements peuvent être détenus en direct ou via un "SCPI Pinel".

Les critères complémentaires des logements Pinel

Le dispositif répond à plusieurs objectifs: promouvoir un logement locatif de qualité dans des zones tendues, favoriser l'accession à ce logement à des foyers plus modestes et offir un outil de défiscalisation supplémentaires aux investisseurs. De ce fait:

Il est désormais possible de louer le bien à certains membres de sa famille ascendants ou descendants (s'ils ne font pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire.

Quelle fiscalité pour vos placements ?

Pour tout investisseur, la fiscalité est un élément clé à prendre en compte.

En effet outre les pertes éventuelles, l’impact fiscal est le deuxième élément qui impactera le rendement brut et définira votre redement.

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Simulation fiscale

L'investissement Pinel est accordé en fonction de la durée de l'engagement de location, la déducation est quasi-linéaire et répartie sur la durée de l'engagement.

Pour un bien situé dans l'hexagone (l'avantage est bonifié dans les Dom-Tom) la grille est la suivante:

DURÉE DE MISE EN LOCATION RÉDUCTION DIRECTE D'IMPÔTS PAR RAPPORT AU PRIX
6 ans 2% par an (soit 12% sur 6 ans)
9 ans 2% par ans (soit 18% sur 9 ans)
Prorogation jusquèà 12 ans 1% par an, par année supplémentaire, (soit 18% pour 9 ans, ou 21% pour 12 ans)

Deux limites pour le calcul de la réduction d’impôt s'appliquent (les montants dépassant les caps ci-dessous ne sont pas pris en compte pour le calcul des déductions) :

Par ailleurs, l’avantage Pinel entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Les loyers sont imposés au régime des revenus fonciers. Comme dans un cas classique en fonction du montant des revenus fonciers (cap de 15 000 € annuels), il est possible d’opter pour le régime du « micro-foncier » qui permet un abattement forfaitaire de 30%, ou être au « régime réel » qui permet de déduire des frais, travaux et des intérêts d’emprunt pour diminuer la base imposable voire générer un déficit foncier.
Les investissements Pinel (en direct ou via un SCPI) entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Risques et points de vigilance

L’investissement Pinel est un dispositif fiscal incitatif. Il ne doit cependant pas détourner d’une certaine vigilance comme pour tout investissement : que ce soit par rapport aux contraintes et risques fiscaux, à la viabilité économique de l’investissement et à l’attractivité de la zone où est situé le logement.

Les éléments suivants sont donc important à prendre en compte.

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