Fiscalité Malraux

La fiscalité du dispositif Malraux

L’un des investissements les plus populaires de ces dernières années a été la pierre-papier permettant de miser sur le sous-jacent immobilier, avec un apport limité. Ainsi les SCPI ou (Société Civiles de Placement) semblent connaitre un succès non démenti.

La fiscalité Malraux

Le dispositif Malraux est un dispositif permettant une déduction fiscale (à l’instar de dispositifs tels que le Pinel). Il concerne la déduction d’une partie du montant des travaux de rénovation engagés sur des immeubles anciens. Ceux-ci doivent être éligible au dispositif (situé généralement dans un secteur « sauvegardé » de centre-ville). L’opération doit-être assortie d’un engagement effectif de mise en location nue pour une durée de 9 ans (dans l’année qui suit l’achèvement des travaux). Ce dispositif fiscal immobilier incitatif, correspond à une volonté d’augmenter l’offre locative mais également de préserver le patrimoine des centres historiques.

Quelles sont les opérations éligibles au dispositif Malraux ?

La loi Malraux dont est issue le dispositif concerne la réhabilitation des immeubles anciens situés dans dans les Secteurs Sauvegardés ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager. La création de ces zones dès les années soixante intervient pour protéger certains quartiers dès lors que «ceux-ci présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles»
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux sont les travaux de réhabilitation de l’immeuble permettant de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état (gros œuvre, électricité, plomberie, chauffage, réorganisation des appartements…).

Il existe par ailleurs certaines conditions relatives aux travaux réalisés :

Depuis 2009 sont exclus certains postes par nature très onéreux que sont les travaux de démolition, de reconstruction ou d'extension. Par ailleurs le prix d’acquisition du foncier n’est pas éligible au dispositif.

Quelle fiscalité pour vos placements ?

Pour tout investisseur, la fiscalité est un élément clé à prendre en compte.

En effet outre les pertes éventuelles, l’impact fiscal est le deuxième élément qui impactera le rendement brut et définira votre redement.

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Les modalités de déduction fiscale du « Malraux »

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d'impôt (contre précédemment une réduction du revenu imposable) sur des travaux de rénovation d’un immeuble ancien éligible. La déduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de réhabilitation engagés. Les taux de déduction dépendent de la localisation :

Les dépenses prises en compte pour la réduction Loi Malraux doivent être finalisés dans un certain délai. Jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit à compter de la date de délivrance du permis de construire (ou de l’expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable) Ce délai peut être prorogée en cas d’interruption des travaux pour cas de force majeurs.

L’assiette des travaux est le montant net d’éventuelles aides ou subventions au titre des travaux.

Par ailleurs le montant maximum de travaux déductibles par le contribuable est de 100 000 euros/an sur 4 ans soit d’un montant global de 400 000 euros (soit un avantage fiscal global maximum de 120 000 euros). Les montants dépassant le plafond annuel peuvent-être imputés sur l’année suivante.

Par exemple avec une déduction à 30%:

Par ailleurs le dispositif Malraux est:

Les avantages de l’investissement Malraux

L’investissement Malraux fait partie des divers dispositifs de défiscalisation en faveur du logement mais il est particulièrement intéressant à plusieurs points de vue :

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