Illustration d’un capital placé en crowdfunding immobilier

Placer un capital

Comment placer un capital en crowdfunding ?

Le crowdfunding permet de placer un capital dans des opérations immobilières et de prêter à des entreprises, en échanges de revenus réguliers.

Schéma montrant comment placer un capital en crowdfunding immobilier et ce que cela peut rapporter

Comment placer un capital ?

Placer un capital implique un arbitrage entre recherche de rendement - exercice difficile avec la baisse des taux - et maîtrise du risque. Une approche équilibrée intégrera un horizon de temps suffisant et cohérent avec vos contraintes, et une démarche de diversification permettant une optimisation du risque. Le crowdlfunding permet de prêter à des acteurs de l'immobilier et à des PME pour des rendements brut jusqu'à 12%/an. Il offre une alternative intéressante et innovante pour faire fructifier votre capital.

Placer un capital nécessite une réflexion sur plusieurs points

La valorisation de son patrimoine est cœur de la préoccupation de chaque investisseur. L’environnement de taux bas – désormais parfois négatifs – a fortement réduit le rendement net des actifs sans risques. Par ailleurs l’afflux de liquidités a poussé à la hausse la valorisation de nombreux actifs (immobilier, bourse), au prix d’un plus forte volatilité et d’une baisse des taux de rendement (taux de dividende, rendement locatif…).

De manière générale – et au-delà de la conjoncture du moment - placer un capital doit prendre en compte un certain nombre de points :

  • Le ou les objectif(s) de votre investissement ;
  • L’horizon de temps visé ;
  • Le couple risque/rendement envisagé.

Chaque option intégrera par nature un certain nombre de contraintes. Dans cette optique, le crowdfunding offre un nouvel outil innovant et complémentaire répondant à plusieurs problématiques (liquidité, ergonomie, flexibilité, rendement, maîtrise du risque). Retour sur les concepts à intégrer pour placer au mieux son capital.

Définir son niveau de prise de risque

Le premier point pour placer son capital et de définir clairement ses objectifs. Ils devront notamment être cohérent avec le niveau de prise de risque que l’on est prêt à assumer. C’est d’ailleurs souvent le cas dans l’assurance-vie, placement privilégié par un grand nombre de français. Les compagnies d’assurance-vie proposent ainsi, au-delà des fonds euros, une prise de risque dans le cadre de contrats d’assurance-vie en Unités de Compte (UC). La plupart du temps ces compagnies proposent une « gestion pilotée » : elles déterminent avec l'assuré un profil de risque (« Equilibré », « Agressif », ou « Sécurisé » par exemple), souvent à partir d’un questionnaire investisseur, et déterminent alors une allocation d'actifs correspondant à ce profil.

Déterminer son horizon de placement

Une grande partie de la stratégie, est dictée par l’horizon de temps dont vous disposez. Une contrainte de liquidité à court-terme exclura de fait la plupart des classes d’actifs (immobilier physique ou papier, bourse, obligations ou fonds long terme, private equity…). Soit parce que l’horizon de temps est incompatible avec des perspectives documentées de valorisation, soit parce qu’il serait impossible d’obtenir une liquidité dans le délais impartis.

Par ailleurs un horizon de temps plus éloigné permettra de s’inscrire dans des actifs présentant un meilleur rendement. Cette vision long-terme permettra par ailleurs a priori de diminuer le niveau de risque en lissant les performances moyennes sur plusieurs cycles.

Combiner ses critères avec son objectif d'investissement

Le niveau de risque choisi dépendra finalement :

  • De l’objectif de valorisation poursuivi ;
  • De l’acceptation ou non d’une possibilité élevée de perte en capital ;
  • De la possibilité d’abondements ultérieurs dans le cadre d’une démarche régulière d’investissement, par rapport à un capital unique de départ.

La stratégie peut également présenter des objectifs absolus : acquérir ma résidence principale pour la retraite, constituer un revenu de complément, constituer un capital pour payer les études de mes enfants dans 5 ans, etc.

WeShareBonds est régulée par le code monétaire et financier et le règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Retrouvez-vous sur le registre de l'ORIAS sous le numéro 16002193.

Diversifier ses placements afin de maîtriser le risque

A espérance de rendement égal, la diversification entre plusieurs classes d’actifs ou supports d’investissement diminue le niveau de risque absolu. Un des principes clé sera ainsi de répartir son capital entre plusieurs types d’investissement, dans la limite toutefois de certaines contraintes (montants minimums éventuels, niveau de liquidité, coût…).

La diversification entre des approches moyen et long terme, entre différents types de risque (capital garanti vs. actifs risqués) permettra d’obtenir a priori un meilleur niveau de rendement global.

Certains actifs – tels que l’or par exemple – sont réputés avoir des vertus contracycliques, d’autres seront plu sensibles à l’inflation, à une variation de niveau de taux, ou à une amélioration de la conjoncture économique. L’investissement dans des actifs diversifiés permettra de faire face à l’évolution de la conjoncture.

La perspective de pouvoir conserver certains investissements jusqu’à leur terme permet de s’immuniser contre une variation de prix du sous-jacent. Ainsi dans le cadre d’obligations à taux fixe, le rendement servi correspond au coupon annuel bien que la valeur « de marché » du sous-jacent peut varier en fonction de l’évolution du niveau des taux du marché. En se plaçant dans une perspective où l’on garde l’obligation jusqu’à son échéance, on aura l’assurance (sauf cas de défaut) de récupérer l’obligation à sa valeur d’origine en plus des coupons versés.

Comment optimiser son approche avant de placer un capital ?

Il est difficile dans l’absolu d’adopter un « timing » parfait permettant d’optimiser la performance malgré l’existence de cycles. Les ETFs – des produits répliquant des indices dans une gestion « passive » ont d’ailleurs souvent un meilleurs rendement qu’une gestion « active » sur le long-terme.

Par ailleurs un investissement unique par rapport à des investissements échelonnés (choisis où contraints) ne donnera pas forcément de moins bonnes performances. Cela dépendra des conditions prévalent à chaque date d’investissement. Un investissement échelonné rendra cependant possible de faire certains arbitrages et ré-allocations.

Outre la diversification qui reste un point clé, d’autre éléments peuvent être mis en œuvre pour optimiser le rendement :

4 conseils pour optimiser le rendement du capital placé

Profiter de la fiscalité

Profiter de dispositifs d’exonération (Loi Pinel ou Loi Malraux), de véhicules spécifiques (PEA, PEA-PME) permet de réduire ou de supprimer le coût fiscal. Cela ne doit pas cependant être l’unique motivation.

Utiliser l’effet de levier

L’effet de levier permet d’augmenter l’exposition au-delà du montant de son capital disponible à des actifs présentant un rendement supérieur. C’est ainsi le cas de l’immobilier où l’endettement permet d’accéder à un actif pour des montants supérieurs au capital disponible, avec des perspectives espérées de valorisation à long-terme.

De même l’utilisation de contrat d’assurance-vie par exemple comme collatéral, permettra d’emprunter pour miser sur des actifs plus risqués. Cependant il ne faut pas oublier que l’utilisation d’un levier augmente également fortement le niveau de risque.

Anticiper les frais de gestion

Si les frais de gestion correspondent parfois à une prestation réelle, ils pèsent négativement sur le rendement. L’investissement dans des ETFs permettra de profiter de la performance des marchés boursiers sans les frais d’une société de gestion. Cette dernière doit justifier une plus-value issue de sa stratégie pour être légitime.

S’intéresser aux produits structurés

Les produits structurés permettent de mettre en place des stratégies permettant l’utilisation d’effet de levier, ou de mécanisme de sécurisation du capital. Cependant chaque caractéristique du produit aura une contrepartie, le tout étant de parvenir à un schéma équilibré : la possibilité de protéger par exemple son capital investi en bourse à hauteur de 90% impliquera de renoncer à une partie de la performance future des marchés et sans doute à une liquidité à tout moment.

“There is no free lunch”

Cette formule « il n’y a pas de repas gratuit » résume à elle seule plusieurs concepts liés au placement d’un capital. Chaque arbitrage implique ainsi une contrepartie :

  • Ne pas diversifier ses placements peut augmenter le rendement, mais également le niveau de risque ;
  • S’inscrire dans une démarche de valorisation long-terme implique une contrainte sur la liquidité ;
  • Le levier augmente le rendement mais également le niveau de risque ;
  • Il n’y a priori pas de rendement élevé sans risque dans un marché efficient ;
  • Une garantie en capital – surtout dans l’environnement actuel - impliquera un rendement quasi-nul. C’est désormais le cas des fonds euros de l’assurance-vie.

L’important est donc de bâtir une stratégie reposant sur un compromis. Celle-ci intégrera les convictions mais également les contraintes : temps, liquidité, appétence au risque, montant d’épargne disponible…

Nous sommes déjà partenaires de 89 entrepreneurs, qui nous font confiance et à qui nous avons déjà prêté 51M€ afin de financer leur croissance.

Le crowfunding comme vecteur de valorisation de son capital

Le crowdfunding permet un accès direct à une sélection d’acteurs immobiliers (marchands de biens, foncières, promoteurs) et de PME présentées par un professionnel agréé. Dans le cadre du « crowdlending » vous pouvez financer des PME en croissance et des opérateurs immobiliers dans les cadre de leurs opérations via des prêts rémunérés à taux fixe. Le crowdfunding en prêts permet de répondre à plusieurs problématiques des investisseurs, et constitue une offre innovante complémentaire des placements traditionnels :

  • Diversifier son capital en investissant dans plusieurs entreprises et plusieurs secteurs ;
  • Maîtriser sa liquidité grâce à des échéanciers (12 à 60 mois) in fine ou amortissables ;
  • Adapter les montants investis à sa capacité d’investissement ;
  • Adapter et optimiser le couple risque/rendement ;
  • Viser des rendements de 4% et 12%/an avec un niveau de risque maîtrisé ;
  • Investir dans un placement qui a du sens (création d’emplois, construction ou réhabilitation de logements) ;
  • Bénéficier d’un accès et un suivi digital en temps réel ;
  • Ne pas payer de frais de gestion.

Attention, ce type d’investissement présente toutefois des risques, qu’il convient de prendre en compte avant d’investir.

WeShareBonds offre gratuitement la possibilité d’automatiser un programme régulier d’investissement via l’outil « WeBot ». Ce robot d'investissement permet d'investir dans des opérations correspondant à certains critères prédéfinis par l’utilisateur et révisables à tout moment.

Placer un capital dans une opération de crowdfunding immobilier

Le placement dans une opération de crowdfunding immobilier consiste dans le financement d’un opérateur immobilier (promoteur constructeur, marchand de biens / promoteur rénovateur, lotisseur / aménageur foncier, foncière) dans le cadre du développement de ses activités.

Les opérateurs immobiliers financent traditionnellement leurs opérations via des fonds propres et des financements bancaires (et pour le cas de la promotion en VEFA via les appels de fonds successifs auprès des acquéreurs jusqu’à la livraison des biens). Ils « portent » ainsi ces opérations jusqu’à la livraison finale qui leur permet de matérialiser l’intégralité de leur marge, et de rembourser les prêteurs.

Le crowdfunding immobilier permet aux opérateurs d’accélerer leur développement en se refinançant via des prêts moyen-terme, leur permettant de saisir immédiatement de nouvelles opérations sans attendre la livraison des projets en cours. Côté investisseur, le crowdfunding immobilier vous permet d'accéder à :

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