Le crowdfunding permet de placer un capital dans des opérations immobilières et de prêter à des entreprises, en échanges de revenus réguliers.
Placer un capital implique un arbitrage entre recherche de rendement - exercice difficile avec la baisse des taux - et maîtrise du risque. Une approche équilibrée intégrera un horizon de temps suffisant et cohérent avec vos contraintes, et une démarche de diversification permettant une optimisation du risque. Le crowdlfunding permet de prêter à des acteurs de l'immobilier et à des PME pour des rendements brut jusqu'à 12%/an. Il offre une alternative intéressante et innovante pour faire fructifier votre capital.
La valorisation de son patrimoine est cœur de la préoccupation de chaque investisseur. L’environnement de taux bas – désormais parfois négatifs – a fortement réduit le rendement net des actifs sans risques. Par ailleurs l’afflux de liquidités a poussé à la hausse la valorisation de nombreux actifs (immobilier, bourse), au prix d’un plus forte volatilité et d’une baisse des taux de rendement (taux de dividende, rendement locatif…).
De manière générale – et au-delà de la conjoncture du moment - placer un capital doit prendre en compte un certain nombre de points :
Chaque option intégrera par nature un certain nombre de contraintes. Dans cette optique, le crowdfunding offre un nouvel outil innovant et complémentaire répondant à plusieurs problématiques (liquidité, ergonomie, flexibilité, rendement, maîtrise du risque). Retour sur les concepts à intégrer pour placer au mieux son capital.
Le premier point pour placer son capital et de définir clairement ses objectifs. Ils devront notamment être cohérent avec le niveau de prise de risque que l’on est prêt à assumer. C’est d’ailleurs souvent le cas dans l’assurance-vie, placement privilégié par un grand nombre de français. Les compagnies d’assurance-vie proposent ainsi, au-delà des fonds euros, une prise de risque dans le cadre de contrats d’assurance-vie en Unités de Compte (UC). La plupart du temps ces compagnies proposent une « gestion pilotée » : elles déterminent avec l'assuré un profil de risque (« Equilibré », « Agressif », ou « Sécurisé » par exemple), souvent à partir d’un questionnaire investisseur, et déterminent alors une allocation d'actifs correspondant à ce profil.
Une grande partie de la stratégie, est dictée par l’horizon de temps dont vous disposez. Une contrainte de liquidité à court-terme exclura de fait la plupart des classes d’actifs (immobilier physique ou papier, bourse, obligations ou fonds long terme, private equity…). Soit parce que l’horizon de temps est incompatible avec des perspectives documentées de valorisation, soit parce qu’il serait impossible d’obtenir une liquidité dans le délais impartis.
Par ailleurs un horizon de temps plus éloigné permettra de s’inscrire dans des actifs présentant un meilleur rendement. Cette vision long-terme permettra par ailleurs a priori de diminuer le niveau de risque en lissant les performances moyennes sur plusieurs cycles.
Le niveau de risque choisi dépendra finalement :
La stratégie peut également présenter des objectifs absolus : acquérir ma résidence principale pour la retraite, constituer un revenu de complément, constituer un capital pour payer les études de mes enfants dans 5 ans, etc.
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A espérance de rendement égal, la diversification entre plusieurs classes d’actifs ou supports d’investissement diminue le niveau de risque absolu. Un des principes clé sera ainsi de répartir son capital entre plusieurs types d’investissement, dans la limite toutefois de certaines contraintes (montants minimums éventuels, niveau de liquidité, coût…).
La diversification entre des approches moyen et long terme, entre différents types de risque (capital garanti vs. actifs risqués) permettra d’obtenir a priori un meilleur niveau de rendement global.
Certains actifs – tels que l’or par exemple – sont réputés avoir des vertus contracycliques, d’autres seront plu sensibles à l’inflation, à une variation de niveau de taux, ou à une amélioration de la conjoncture économique. L’investissement dans des actifs diversifiés permettra de faire face à l’évolution de la conjoncture.
La perspective de pouvoir conserver certains investissements jusqu’à leur terme permet de s’immuniser contre une variation de prix du sous-jacent. Ainsi dans le cadre d’obligations à taux fixe, le rendement servi correspond au coupon annuel bien que la valeur « de marché » du sous-jacent peut varier en fonction de l’évolution du niveau des taux du marché. En se plaçant dans une perspective où l’on garde l’obligation jusqu’à son échéance, on aura l’assurance (sauf cas de défaut) de récupérer l’obligation à sa valeur d’origine en plus des coupons versés.
Il est difficile dans l’absolu d’adopter un « timing » parfait permettant d’optimiser la performance malgré l’existence de cycles. Les ETFs – des produits répliquant des indices dans une gestion « passive » ont d’ailleurs souvent un meilleurs rendement qu’une gestion « active » sur le long-terme.
Par ailleurs un investissement unique par rapport à des investissements échelonnés (choisis où contraints) ne donnera pas forcément de moins bonnes performances. Cela dépendra des conditions prévalent à chaque date d’investissement. Un investissement échelonné rendra cependant possible de faire certains arbitrages et ré-allocations.
Outre la diversification qui reste un point clé, d’autre éléments peuvent être mis en œuvre pour optimiser le rendement :
Profiter de dispositifs d’exonération (Loi Pinel ou Loi Malraux), de véhicules spécifiques (PEA, PEA-PME) permet de réduire ou de supprimer le coût fiscal. Cela ne doit pas cependant être l’unique motivation.
L’effet de levier permet d’augmenter l’exposition au-delà du montant de son capital disponible à des actifs présentant un rendement supérieur. C’est ainsi le cas de l’immobilier où l’endettement permet d’accéder à un actif pour des montants supérieurs au capital disponible, avec des perspectives espérées de valorisation à long-terme.
De même l’utilisation de contrat d’assurance-vie par exemple comme collatéral, permettra d’emprunter pour miser sur des actifs plus risqués. Cependant il ne faut pas oublier que l’utilisation d’un levier augmente également fortement le niveau de risque.
Si les frais de gestion correspondent parfois à une prestation réelle, ils pèsent négativement sur le rendement. L’investissement dans des ETFs permettra de profiter de la performance des marchés boursiers sans les frais d’une société de gestion. Cette dernière doit justifier une plus-value issue de sa stratégie pour être légitime.
Les produits structurés permettent de mettre en place des stratégies permettant l’utilisation d’effet de levier, ou de mécanisme de sécurisation du capital. Cependant chaque caractéristique du produit aura une contrepartie, le tout étant de parvenir à un schéma équilibré : la possibilité de protéger par exemple son capital investi en bourse à hauteur de 90% impliquera de renoncer à une partie de la performance future des marchés et sans doute à une liquidité à tout moment.
Cette formule « il n’y a pas de repas gratuit » résume à elle seule plusieurs concepts liés au placement d’un capital. Chaque arbitrage implique ainsi une contrepartie :
L’important est donc de bâtir une stratégie reposant sur un compromis. Celle-ci intégrera les convictions mais également les contraintes : temps, liquidité, appétence au risque, montant d’épargne disponible…
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Le crowdfunding permet un accès direct à une sélection d’acteurs immobiliers (marchands de biens, foncières, promoteurs) et de PME présentées par un professionnel agréé. Dans le cadre du « crowdlending » vous pouvez financer des PME en croissance et des opérateurs immobiliers dans les cadre de leurs opérations via des prêts rémunérés à taux fixe. Le crowdfunding en prêts permet de répondre à plusieurs problématiques des investisseurs, et constitue une offre innovante complémentaire des placements traditionnels :
Attention, ce type d’investissement présente toutefois des risques, qu’il convient de prendre en compte avant d’investir.
WeShareBonds offre gratuitement la possibilité d’automatiser un programme régulier d’investissement via l’outil « WeBot ». Ce robot d'investissement permet d'investir dans des opérations correspondant à certains critères prédéfinis par l’utilisateur et révisables à tout moment.
Le placement dans une opération de crowdfunding immobilier consiste dans le financement d’un opérateur immobilier (promoteur constructeur, marchand de biens / promoteur rénovateur, lotisseur / aménageur foncier, foncière) dans le cadre du développement de ses activités.
Les opérateurs immobiliers financent traditionnellement leurs opérations via des fonds propres et des financements bancaires (et pour le cas de la promotion en VEFA via les appels de fonds successifs auprès des acquéreurs jusqu’à la livraison des biens). Ils « portent » ainsi ces opérations jusqu’à la livraison finale qui leur permet de matérialiser l’intégralité de leur marge, et de rembourser les prêteurs.
Le crowdfunding immobilier permet aux opérateurs d’accélerer leur développement en se refinançant via des prêts moyen-terme, leur permettant de saisir immédiatement de nouvelles opérations sans attendre la livraison des projets en cours. Côté investisseur, le crowdfunding immobilier vous permet d'accéder à :
Sur ces dernières décennies l’éventail des actifs accessibles s’est considérablement élargi.
Les solutions « online » permettent désormais d’accéder en temps réel à l’ensemble des marchés de la planète.
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On n'investit pas dans ce que l'on ne comprend pas. Derrière cet adage, nous nous engageons dans une démarche pédagogique afin de donner à chacun de nos clients les moyens de comprendre les placements que nous proposons, leurs avantages comme leurs risques.
Nous proposons chaque semaine de nouvelles opportunités d'investissement dans l'immobilier et les PME.
*Avertissement : Les rendements proposés doivent toujours être évalués au regard des risques associés. Un investissement dans un projet de financement participatif comporte le risque de perte totale du capital investi et nécessite une immobilisation de votre épargne. Il n’est ni couvert par le système de garantie des dépôts (directive 2014/49/UE) ni par le système d’indemnisation des investisseurs (directive 97/9/CE).
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Investissements immobilier et PME
