Fiscalité immobilière

La fiscalité pour la détention ou l’occupation d’un bien immobilier

Les impôts payés par les propriétaires immobiliers s’élevant à plus de 100 milliards d’euros1 (https://www.lopinion.fr/edition/economie/entreprises-proprietaires-francais-sont-plus-taxes-monde-196811) rendent la fiscalité immobilière particulièrement incontournable lorsqu’on s’intéresse à l’investissement l’immobilier. Cette imposition se fait ensuite sous différentes formes et à plusieurs moments de vie d’un bien immobilier.

La fiscalité pour la détention ou l’occupation d’un bien immobilier

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est un impôt local dû annuellement. Son montant est déterminé en fonction des caractéristiques et de la localisation du logement. Il est payé par l’individu jouissant du logement en question au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette taxe peut donc être payée par le propriétaire occupant, l’occupant à titre gratuit ou bien le locataire. En revanche, la taxe d’habitation sera supprimée en 2023 et progressivement réduite d’ici là. Il est également bon à savoir que, lorsque le logement taxé comprend un téléviseur, l’impôt s’accompagne d’une contribution à l’audiovisuel public.

La taxe foncière

Afin de financer les services publics locaux, les collectivités territoriales perçoivent des taxes foncières. Comme la taxe d’habitation, la taxe foncière est un impôt local dû annuellement, mais uniquement par le propriétaire du logement. Cela s’applique à tous les biens immobiliers localisés en France. Là encore, la situation est prise en compte au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le calcul de la taxe se fait en se basant sur le montant du loyer annuel si le bien était loué (notion appelée “valeur locative cadastrale”), le montant dépendant alors de paramètres comme la surface, l’environnement, l’état général, etc. Les collectivités territoriales y appliquent ensuite un taux voté annuellement. Dans le cas où la propriété d’un bien est démembrée, c’est-à-dire partagée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l’usufruitier est celui qui devra payer la taxe foncière.

Les impôts relatifs aux revenus locatifs

Au même titre que les salaires ou pensions de retraite, les revenus provenant de la location nue ou meublée d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Les revenus générés par une location nue appartiennent à la catégorie des revenus fonciers alors que les revenus tirés d’une location meublée se rapportent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour l’une ou l’autre, il est possible d’être imposé au régime micro ou au régime réel. Avec le régime micro, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les recettes encaissées de 30 % pour le micro-foncier et de 50 % pour le régime micro-BIC. Autrement, en choisissant le régime réel, vous pouvez déduire de ces recettes les charges réellement supportées par le propriétaire. Ces charges peuvent, notamment correspondre à vos dépenses de travaux, aux intérêts d’emprunt ou encore aux charges de copropriété.

Lorsque le montant annuel du loyer d’un logement en location nue s’élève à au moins à 15 000 € le régime réel s’applique de plein droit. S’agissant de la location meublée, le régime réel s’exerce également de plein droit pour un loyer annuel à partir de 70 000 €.

Concernant les revenus locatifs, il faut savoir que le prélèvement à la source s’exerce également sur ces derniers.

Quelle fiscalité pour vos placements ?

Pour tout investisseur, la fiscalité est un élément clé à prendre en compte.

En effet outre les pertes éventuelles, l’impact fiscal est le deuxième élément qui impactera le rendement brut et définira votre redement.

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Impôt sur la fortune immobilière

Aujourd’hui, l’impôt sur la fortune comprend seulement le patrimoine immobilier et ne couvre plus les liquidités, les placements financiers ou encore diverses possessions de type meubles, voitures ou objets précieux.

À partir de 800 000 € le patrimoine est taxé selon un barème progressif de 0 % jusqu’à 1,5 % lorsque le montant s’élève à plus de 10 000 000 €. Cependant, dans le cas où le patrimoine immobilier atteindrait 1,3 million d’euros ou plus, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne s’applique qu’au patrimoine immobilier et non aux revenus.

Ensuite, en donnant à des organismes d’intérêt général, en faisant des placements alternatifs dans des secteurs comme les forêts ou vignobles, ou à travers de nombreuses autres méthodes, il vous est possible de réduire votre IFI.

Les impôts concernant la transmission d’un bien immobilier

Droits d’enregistrement

Ces droits d’enregistrement correspondent aux frais qui sont collectés par le notaire enregistrant le changement de propriétaire d'un bien immobilier, puis versés à l’état et aux collectivités. C'est pourquoi ils sont généralement appelés “frais de notaires.” Ils représentent la majeure partie des frais d’acquisition comprenant, dans une plus faible proportion, la rémunération du notaire ainsi que la taxe de publicité foncière. Ces droits d'enregistrement sont de l’ordre de 5,1 à 5,8 % du prix du bien acheté, répartis entre la commune, le département, et l’état. Dans l’ensemble, les frais d’acquisition équivalent à 7 à 8 % du montant de la transaction. Un coût supplémentaire qui n’est donc pas négligeable lorsqu’un achat immobilier est considéré. Tout cela devant être payé le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Il est en revanche important de noter que les droits d’enregistrement ne s’appliquent pas à la vente d’un logement neuf (acheté en état futur d’achèvement ou moins de cinq ans après son achèvement) celle-ci étant alors soumise à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 %.

Impôt sur les plus-values immobilières

Lorsqu’un bien immobilier est vendu par son propriétaire, le prix de vente diffère généralement du prix auquel il l’avait acheté auparavant. Lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat, la différence correspond à une plus-value. Dans le cas inverse, lorsque le bien immobilier es vendu moins cher, la différence s’appelle une moins-value.

Le notaire calcule alors la plus-value immobilière imposable puis se charge, ici également, de collecter et verser l’impôt dû à l’État. Celle-ci est ainsi imposable à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce qui correspond à un taux forfaitaire de 36,2 %. La résidence principale est en revanche exonérée de cette imposition, tout comme certains autres types de biens immobiliers qui ne sont pas imposables au titre de cet impôt.

La plus-value subie par ailleurs un abattement dont le taux s’élève en fonction de la durée de détention du bien. Une longue détention d’un bien immobilier voit donc sa plus-value fortement abattue. Ceci permettant alors de pénaliser la spéculation immobilière à court terme.

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