Risques de perte partielle ou totale en capital

Vous pouvez, en cas de difficultés de la société financée, réaliser une moins-value, voire perdre la totalité de votre investissement si la société venait à faire failite.

Risque d’illiquidité :

En cas de difficultés financières personnelles, vous ne pourrez pas convertir aisément vos actions en liquidités.

Risques opérationnels :

L’investissement dans cette entreprise comporte des risques opérationnels spécifiques.

WeShareBonds a notamment identifié les risques suivants :

  • Risque lié aux investissements de Soremi
  • Risque lié aux taux variables
  • Dépendance aux personnes clés
  • Risque d'image et de réputation
  • Risque d'illiquidité ou de baisse de valeur des actifs
Rang de la dette

Le rang détermine l'ordre de priorité des créanciers pour se faire rembourser leurs créances, ainsi le rang "Senior" est prioritaire par rapport aux autres rangs, et notamment au plus faible, "Junior".

Avant d'investir dans des obligations émises par une entreprise, vous devez connaître le rang de cette nouvelle dette vis-à-vis des autres dettes de l'entreprise. C'est important en cas de difficultés de l'entreprise.

Dans le cas présent, les obligations souscrites sont subordonnées à une dette bancaire, c'est-à-dire qu'en cas de difficulté majeure de l'entreprise, le remboursement de la dette bancaire serait effectué avant le remboursement des obligations souscrites sur WeShareBonds.

Pour plus de détails, vous pouvez également vous rendre sur la page Rangs de Subordination Des Obligations, dédiée à ce sujet.

Fiscalité applicable à votre investissement

Les modalités d'application dépendent de votre situation.

Résident fiscal français :

Si vous êtes une personne physique, ou une personne morale soumise à l'IR, vos revenus issus de cet investissement (les coupons) seront imposés au titre du barème progressif de l'impôt sur le revenu. Un prélèvement forfaitaire de 24% sera effectué sur ces revenus (le solde étant calculé au moment de votre déclaration de revenus), ainsi qu'une retenue de 15,5% au titre des prélèvements sociaux.

Si vous êtes une personne morale soumise à l'IS, vos revenus de placement financier ne subissent pas de prélèvements à la source. En revanche, ces revenus entrent dans la base de calcul de l'impôt sur les bénéfices des sociétés, dont le taux normal est fixé à 33,1/3% et le taux réduit à 15%.

Résident fiscal étranger :

Si vous êtes un résident fiscal étranger, le droit interne français ne prévoit plus de retenue à la source sur les produits de placement à revenu fixe et s'impose au droit conventionnel. Il vous appartient de déclarer les revenus de placement financier aux autorités fiscales de votre pays de résidence.

Pour plus de détails sur la fiscalité applicable aux investissement en obligations, vous pouvez consulter notre page d'aide sur ce sujet.

Frais supportés par l'entreprise

WeShareBonds facture à l'entreprise 1800€ TTC + 4,8% TTC du montant levé, puis 1,2% TTC par an du capital restant dû à chaque date anniversaire de l'opération.

En tant qu'investisseur, vous êtes en droit de considérer que le montant levé par Soremi tient compte de ces frais.

Taux d’intérêt brut

Le taux d’intérêt affiché ne constitue pas un taux minimum garanti, mais un taux d'intérêt brut. C'est-à-dire que compte tenu des risques inhérents à l'investissement dans des sociétés (PME) non cotées, vous êtes en droit de considérer ce taux comme non garanti en cas de défaillance de l'entreprise. Par ailleurs, il s’agit d’un taux d’intérêt brut qui ne prend pas en compte la fiscalité applicable.

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Soremi

Immobilier
Paris
a
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e
S'inscrire pour voir les détails du taux d'intérêt et de la maturité du projet
Risques : perte en capital, illiquidité, risques opérationnels
Rang de la dette : subordonnée à une dette bancaire
Fiscalité : revenus de placement financier
Frais émetteur : 5,7% TTC du montant levé + 1,2% TTC/an
Frais investisseur : aucun
Remboursé par anticipation

Soremi emprunte 200.000 euros sur WeShareBonds

Soremi, une foncière familiale depuis 1993

Soremi est une foncière familiale créée en 1993 autour de la construction d’une résidence étudiante à Saint Denis (93) en partenariat avec le Conseil Régional d’Ile-de-France.  Actuellement dirigée par un des deux fils du fondateur, Julien Nessim, Soremi s’est spécialisée dans la réalisation d’investissements patrimoniaux à long terme, et l’investissement à court terme de valorisation d’actifs (opérations de marchands de biens).

Soremi possède des bureaux, des commerces, des logements et des entrepôts avec des locataires tels que Geodis, PwC, SuitEtudes, Acadomia, Technip, Flamco, Fjords Processing, Conseil Général du 94, et ISCOM. Soremi détient principalement des biens immobiliers dans la région parisienne. Soremi détient certains biens immobiliers en direct et d’autres via des participations, minoritaires et majoritaires selon les cas, mais toujours gérés par Soremi, pour un total de 33.000 m² * environ.

Les participations sont autonomes financièrement, remboursent leurs dettes financières et peuvent être cédées lorsque Soremi souhaite réaliser une plus-value.

Le patrimoine immobilier de Soremi est valorisé** au 15/07/2016 à 12M€ d’actif net réévalué soit :

- 35 M€ euros d’actifs immobiliers bruts réévalués

- net de 23 M€ d’endettement financier agrégé (incluant le cédit-bail)

- le loyer agrégé est de 2.5M€ H.T., soit la somme des loyers perçus par Soremi (0.6M€) et la quote-part des loyers attribuée à Soremi en fonction du pourcentage de détention des participations, soit un rendement brut d’environ 7%.

Pour la période 2016-2018, Soremi prévoit de céder pour 6,5 M€ d'actifs*** dont 1,7 M€ en 2016, 2,9 M€ en 2017 et 1,9 M€ en 2018.

L’émission obligataire est destinée à financer principalement le BFR de Soremi dont l’essentiel des ressources est destiné au remboursement des dettes financières ; et accessoirement à compléter la réalisation de nouveaux investissements sur la période envisagée.

* Somme des m² de Soremi et des quotes-parts attribuées en fonction des pourcentages de détention dans chaque participation.

** La valorisation des biens immobiliers détenus via une participation, ou des dettes financières, tient compte de la quote-part de détention de la participation concernée.

*** Valeur des actifs nette des dettes adossées à ces actifs

Identité

Raison socialeSoremi
SIREN389 720 392
Siège social53 rue Boissière - 75016 Paris
Forme juridiqueSAS
DirigeantJulien Nessim
Code NAF62 20 B – Location de terrains et d'autres biens immobiliers
Capital social200.000 €
Site webhttp://www.soremi.fr/
Lien societe.comsociete.com
Note Creditsafe69 B

Interview du dirigeant


Entreprise

L'activité

Soremi est une entreprise familiale créée en 1993 par Ellys Nessim autour de la création d’une résidence étudiante à St Denis en partenariat avec le Conseil Régional d’Ile-de-France.

Soremi a été reprise en 2001 par le fils du fondateur, Julien Nessim, avec un développement à partir de 2010 axé sur les domaines suivants :

  • Le développement, la gestion locative et la restructuration d’actifs immobiliers en vue de les conserver,
  • La promotion, l’investissement, le financement et les arbitrages en vue de réaliser des gains à court-terme sous forme de plus-values généralement.

La période 2010-2016 a été marquée par une forte période d’acquisition de biens immobiliers qu’il convient aujourd’hui de rationaliser (9 acquisitions en direct).

Les revenus de Soremi se composent en partie de la vente par lots de ses actifs et en partie des loyers facturés aux grandes entreprises et PME lui louant des bureaux, résidences, entrepôts ou commerces :

Les actifs immobiliers de Soremi sont situés en Ile-de-France ainsi qu’en province.

Exemples de biens détenus et gérés par Soremi et ses participations

Murs de boutiques
Avignon (84000)
Voir le bien
Ensemble logistique
Le Havre (76600)
Voir le bien
Ensemble de bureaux
Amiens (80000)
Voir le bien
Immeuble de bureaux
Venette (60280)
Voir le bien
Résidence étudiante
Saint-Denis (93300)
Voir le bien
Immeuble de bureaux
Fontenay s/Bois (94120)
Voir le bien

Le business model

Soremi se développe en acquérant des biens de qualité au sein d’emplacements stratégiques (Ile-de-France et régions de province dynamiques).

Ses revenus se basent sur 2 activités : la location d’actifs à de grandes entreprises ou PME et la vente par lots d’actifs immobiliers.

Soremi loue ses biens à de grandes entreprises (bureaux, résidentiels, entrepôts…) lui assurant un chiffre d’affaire récurrent.

Les chiffres clés de Soremi

Les chiffres dits en social correspondent aux comptes sociaux de Soremi pour 2015 puis au business plan de Soremi (éléments financiers de la SAS Soremi).

Les chiffres agrégés intègrent Soremi et la quote-part des loyers, patrimoine immobilier, et dettes financières en fonction de la quote-part détenue par Soremi dans ses participations.

Vous trouverez dans la rubrique documents un organigramme de Soremi et de ses participations.

31.12 (12 mois)RéaliséPrévisionnel
M€20152016201720182019
Endettement net Soremi (social) (a)4,44,63,40,4 1,3
Endettement aggrégé (b) 16,820,5 16,5 11,0 9,8
Valeur du patrimoine agrégé(c) 26,3 32,9 27,7 21,4 21,4
Actif net réévalué (c-b)9,512,411,210,411,5
Endettement aggrégé sur valeur du patrimoine (c/d)64%62%60%51%46%
DSCR agrégé98%133%103%54%82%

Pour mesurer la solvabilité à court terme d'une foncière, il est usuel de calculer le ratio de loyer facturé sur les engagements financiers de l'année (remboursement des dettes financières et frais financiers), dit ratio DSCR.

En 2015, ce ratio était de 98%, et devrait être de 133% en 2016. Un ratio supérieur à 100% indique que la foncière est en mesure de respecter ses engagements financiers, sans recours à des ressources supplémentaires (cession d'actifs, compte courant, découvert bancaire...). De 2017 à 2019, ce ratio est compris entre 54% et 103%, inférieur à 100% en 2018 et 2019 à cause des remboursements de dettes financières liées aux cessions prévues. Ces cessions devraient être profitables et permettre sans difficultés de satisfaire ces échéances.

Pour mesurer le risque moyen et long terme pris par les prêteurs, on calcule le ratio de dettes financières sur les valorisations des actifs. Idéalement ce ratio est inférieur à 66%, les foncières du marché de l’immobilier les mieux notées par les prêteurs professionnels étant aux alentours de 50%. En 2015, ce ratio est de 64% pour Soremi et de 2016 à 2019 le ratio est compris entre 46 et 62%, notamment à cause des cessions d’actifs.

Répartition du capital de Soremi

Les deux fils du fondateur Ellys Nessim détiennent le capital de Soremi. Julien et Thomas Nessim détiennent chacun 50% du capital de Soremi. La gouvernance requiert donc l’accord des deux associés.

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Cette partie est mise à jour par notre équipe crédit une fois l'entreprise financée, et ce durant toute la durée du prêt. Notre équipe y reporte notamment l'analyse annuelle des comptes de l'entreprise, et y inscrit toute activité ou évènement de crédit important.

Reporting

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Soremi
08/09/2016

Soremi, notre deuxième projet mis en ligne sur WeShareBonds, collecte jusqu’au 14 septembre 200,000 € sur notre plateforme.