Immobilier fractionné VS crowdfunding immobilier

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Immobilier fractionné : quelle logique ?

L’immobilier fractionné est apparu comme une déclinaison du financement participatif immobilier classique. Cette nouvelle offre s’appuie sur plusieurs fondamentaux :

• L’existence d’une base d’investisseurs actifs qui s’est développée ces dernières années et s’est familiarisée avec le financement participatif
• Les agréments européens qui permettent d’avoir accès à des actifs dans plusieurs pays
• Un accès plus difficile en général aux financements bancaires
• Une hausse des taux qui favorise le retour de rendement locatifs plus attractifs. Cela par ailleurs combiné à une pénurie de biens locatifs et des perspectives d’inflation plus élevées

• La plateforme de crowdfunding assure la structuration du financement et perçoit des frais de montage et de suivi
• Un opérateur/prestataire assure l’acquisition, d’éventuels travaux et la gestion locative
• Les investisseurs apportent 100% des fonds en obligation permettant de mener à bien le projet, ils perçoivent un coupon égal aux loyers perçus net de frais (gestion, entretien…) et le produit de la revente (net d’éventuel frottement fiscal et d’un intéressement de l’opérateur)
• Les hypothèses prévoient généralement des loyers avec une indexation
• Le prix de revente à l’horizon donné est forcément difficilement prévisible, mais il prend en compte la dynamique de marché, les éventuels travaux d’amélioration réalisés, un taux de capitalisation de loyers à la sortie…

Comparatif Immobilier fractionné VS crowdfunding traditionnel

L’immobilier fractionné présente des similarités avec le crowdfunding immobilier traditionnel, mais il s’apparente plus à de l’immobilier locatif classique.

Le gain pour l’investisseur provient des loyers net perçus et du gain à la revente. Dans le crowdfunding classique il s’agit généralement de programmes à plus court terme - 18-36 mois - de type bridge ou de refinancement de programme de promotion immobilière, ou d’opérations de marchands de bien, parfois de refinancement de foncière. La rémunération est à taux fixe et il n’y a pas d’intéressement à priori.

Comment bien investir en immobilier fractionné ?

Comme pour tout investissement locatif (ou en crowdfunding) se poser quelques bonnes questions de bon sens, et vérifier que l’on est en accord avec les hypothèses présentées. La structuration est certes faite par la plateforme et l’investissement est accompagné par des professionnels mais il est important de vérifier certains points avec d’investir :

• l’horizon de liquidité présenté est-il compatible avec les contraintes d’investisseur (périodicité de la rémunération, horizon de revente) ?
• le rendement présenté correspond-il à mes attentes en termes de risque ?
• quel montant investir ? Suis-je prêt à perdre éventuellement tout ou partie de la somme investie et vais-je pouvoir suffisamment diversifier entre plusieurs projets ?
• Cela est-il complémentaire ou redondant avec un parc locatif que je gère déjà en direct ?
• Qui est l’opérateur et quelle est son expérience ?
• Le type de bien (airbnb, coliving, bureau, boutique…) et sa localisation me paraît-il pertinent ? Ainsi que les perspectives d’évolution ?
• Qui sera le locataire présumé ?
• Le niveau de loyer et son évolution, le prix d’achat (et de revente envisagé) me paraissent-ils cohérents et à des niveaux intéressant pour un investisseur ?

Publication originale de Frédéric Arnaud le 04 April 2024 mise à jour le 08 April 2024

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