Risques de perte partielle ou totale en capital

Vous pouvez, en cas de difficultés de la société financée, réaliser une moins-value, voire perdre la totalité de votre investissement si la société venait à faire faillite.

Risque d’illiquidité :

En cas de difficultés financières personnelles, vous ne pourrez pas convertir aisément vos actions en liquidités.

Risques opérationnels :

L’investissement dans cette entreprise comporte des risques opérationnels spécifiques.

WeShareBonds a notamment identifié les risques suivants :

  • Risque lié à la règlementation
  • Risques liés aux financements
  • Risque lié à l'immobilier
Rang de la dette

Le rang détermine l'ordre de priorité des créanciers pour se faire rembourser leurs créances, ainsi le rang "Senior" est prioritaire par rapport aux autres rangs, et notamment au plus faible, "Junior".

Avant d'investir dans des obligations émises par une entreprise, vous devez connaître le rang de cette nouvelle dette vis-à-vis des autres dettes de l'entreprise. C'est important en cas de difficultés de l'entreprise.

Pour plus de détails, vous pouvez également vous rendre sur la page Rangs de Subordination Des Obligations, dédiée à ce sujet.

Fiscalité applicable à votre investissement

Les modalités d'application dépendent de votre situation.

Résident fiscal français :

Si vous êtes une personne physique, ou une personne morale soumise à l'IR, vos revenus issus de cet investissement (les coupons) seront imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Un prélèvement forfaitaire de 30% (dit "flat tax") sera effectué sur ces revenus, comprenant une retenue de 17,2% au titre des prélèvements sociaux et un prélèvement forfaitaire libératoire de 12,8%.

Si vous êtes une personne morale soumise à l'IS, vos revenus de placement financier ne subissent pas de prélèvements à la source. En revanche, ces revenus entrent dans la base de calcul de l'impôt sur les bénéfices des sociétés, dont le taux normal est fixé à 33,1/3% et le taux réduit à 15%.

Résident fiscal étranger :

Si vous êtes un résident fiscal étranger, le droit interne français ne prévoit plus de retenue à la source sur les produits de placement à revenu fixe et s'impose au droit conventionnel. Il vous appartient de déclarer les revenus de placement financier aux autorités fiscales de votre pays de résidence.

Pour plus de détails sur la fiscalité applicable aux investissement en obligations, vous pouvez consulter notre page d'aide sur ce sujet.

Frais supportés par l'entreprise

WeShareBonds facture à l'entreprise 1800€ TTC + 4.8% TTC du montant levé, puis 1,2% TTC par an du capital restant dû à chaque date anniversaire de l'opération.

En tant qu'investisseur, vous êtes en droit de considérer que le montant levé par Habitat Parisien Invest tient compte de ces frais.

Taux d’intérêt brut

Le taux d’intérêt affiché ne constitue pas un taux minimum garanti, mais un taux d'intérêt brut. C'est-à-dire que compte tenu des risques inhérents à l'investissement dans des sociétés (PME) non cotées, vous êtes en droit de considérer ce taux comme non garanti en cas de défaillance de l'entreprise. Par ailleurs, il s’agit d’un taux d’intérêt brut qui ne prend pas en compte la fiscalité applicable.

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Habitat Parisien Invest

Immobilier
Paris
a
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Risques : perte en capital, illiquidité, risques opérationnels
Rang de la dette : subordonnée à une dette bancaire
Fiscalité : revenus de placement financier
Frais émetteur : 5,1% TTC du montant levé + 1,2% TTC/an
Frais investisseur : aucun
Projet financé

Habitat Parisien Invest emprunte 600.000€ sur WeShareBonds

Le groupe Habitat Parisien emprunte, via sa filiale Habitat Parisien Invest, 600.000€ sur WeShareBonds afin de financer l’acquisition de biens immobiliers dans Paris, en complément des apports du groupe et de la dette bancaire. Cet emprunt est assorti d'une caution de la holding du groupe APNP.

Le remboursement de cette dette se fera par la revente des biens immobiliers acquis par Habitat Parisien Invest.  Dans le cadre de cette opération, la holding APNP apportera 600.000 euros en compte-courant bloqué. Ainsi, chaque bien immobilier acquis sera financé par 80% de dette bancaire, 10% de dette WeShareBonds, et 10% en fonds propres ou assimilé (compte-courant).

Habitat Parisien Invest, filiale du groupe Habitat Parisien qui porte l’emprunt WeShareBonds, est dirigée par Nicolas Principeaud, le fondateur du groupe. La société a été créée en décembre 2017 afin de porter l’activité marchand de biens immobiliers* du groupe. La société a vocation à acquérir, transformer puis revendre à des investisseurs les biens immobiliers acquis.

Le groupe Habitat Parisien est spécialisé dans la sous-location d’appartements meublés haut de gamme situés exclusivement dans les 9 premiers arrondissements de Paris. Le groupe dispose d’un parc d’environ 43 biens qu’il loue lui-même, puis sous-loue à une clientèle de touriste et de professionnels essentiellement, à qui il propose une expérience « chez l’habitant ».

Le groupe est composé des sociétés suivantes :

  • APNP : société fondée en 2015, APNP est la holding du groupe et n’a aucune activité opérationnelle.
  • Habitat Parisien : société fondée en 2009, Habitat Parisien gère à date un parc d’une quarantaine de biens, ayant un usage d’habitation*, qu’elle loue à l’année.
  • TAM : société fondée en 2015, TAM a vocation à gérer un parc de biens exclusivement constitué de biens à usage commercial*. Elle gère 3 biens à date.
  • Habitat Parisien Invest : société fondée en 2017 afin de porter l’activité marchand de biens.

Historiquement, le groupe était positionné sur la location courte durée* sur des biens à usage d’habitation. Mais depuis 2016, à Paris, la location meublée de courte durée est réservée aux biens à usage commercial, dits « meublés de tourisme »*; et aux biens à usage d’habitation dans la limite de 120 jours par an sous réserve qu’il s’agisse de la résidence principale du bailleur et de détenir un numéro d’immatriculation auprès de la mairie de Paris.

En conséquence Nicolas Principeaud a su réagir et afin de se conformer aux changements réglementaires et législatifs, a réorienté la stratégie du groupe :

  • D’une part les biens à usage d’habitation, auparavant exploités par le groupe en courte-durée*, sont désormais loués en moyenne-longue durée ;
  • D’autre part le groupe a commencé à se créer un parc de biens immobiliers à usage commercial afin de les exploiter en courte durée, via notamment sa filiale Habitat Parisien Invest.

Compte tenu de ces changements réglementaires et législatifs, et de la rareté des biens immobiliers à usage commercial ayant vocation à être exploités en meublé de tourisme, le groupe a décidé de créer lui-même son parc de biens immobiliers à usage commercial. Ces biens répondront aux divers critères de la réglementation, et seront consacrés à de la location meublée de courte durée, activité historiquement plus rentable que la location à moyenne et longue durée.

Ainsi, Habitat Parisien Invest a vocation à acquérir des biens immobiliers ayant un usage commercial, typiquement des anciens bureaux ou anciens cabinets de professions libérales, dans les 9 premiers arrondissements de Paris, à les transformer en meublé de tourisme, puis à les revendre à des investisseurs, qui les reloueront à l’année à la société TAM.

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Légende :

  • HPi : Habitat Parisien Invest

Habitat Parisien Invest détient à date un bien immobilier situé dans le 3ème arrondissement de Paris, et a signé 3 promesses de vente pour un montant global de l’ordre de 2,2m€ dont la réalisation est fixée en juin prochain.

Habitat Parisien Invest, séparée analytiquement du reste du groupe car elle a une logique de financement d’actifs, prévoit de réaliser avec 4 biens un chiffre d’affaires de 2 958k€ en 2018 (clôture au 31/12/2018), et 78k€ d’EBITDA, soit une marge EBITDA/CA de 2,6%.

La société prévoit de détenir au 31/12/2018 de l’ordre de 2,8m€ d’actifs immobiliers, avec un ratio de DFN/Valeur d’actifs d’environ 76%.

Par ailleurs, au niveau des entreprises opérationnelles du groupe (hors Habitat Parisien Invest), en agrégé, elles ont réalisé un chiffre d’affaires de 2 839k€ en 2017 (clôture au 31/12/2017), et 209k€ d’EBITDA, soit une marge EBITDA/CA de 7%. Le ratio de DFN/EBITDA ressort à -4,4x.

Aussi, en agrégé, les entreprises opérationnelles du groupe (hors Habitat Parisien Invest), prévoient de réaliser un chiffre d’affaires de 2 403k€ en 2018 (clôture au 31/12/2018), et 82k€ d’EBITDA, soit une marge EBITDA/CA de 3,5%. Cette baisse s’expliquant principalement par l’arrêt des locations court-terme par Habitat Parisien. Le ratio de DFN/EBITDA prévu est d’environ -3,8x.

Habitat Parisien Invest souhaite emprunter 600.000 euros sur WeShareBonds afin de financer l’acquisition de biens immobiliers dans Paris, en complément des apports du groupe et de la dette bancaire.

Cet emprunt est assorti d’un apport en compte courant bloqué de la holding de 600.000 euros, et d’une caution de la holding du groupe APNP*.

* Métier qui consiste en l’achat puis la revente de biens immobiliers sur une période de quelques mois en moyenne.
* Biens désignés comme étant à usage d’habitation lors de la Révision foncière de 1970, uniquement utilisé pour le logement
* Biens à usage autre qu’habitation, désignés à usage commercial lors de la révision foncière de 1970. Il s’agit dans ce cas précis principalement d’anciens bureaux ou d’anciens cabinet pour profession libérale.
* La courte durée se définit comme toute durée inférieure à 3 mois
La moyenne durée est celle comprise entre 3 mois et 1 an
La longue durée se dit des locations dont la durée excède 1 an.
* https://www.paris.fr/meubles-touristiques
* La courte durée se définit comme toute durée inférieure à 3 mois
La moyenne durée est celle comprise entre 3 mois et 1 an
La longue durée se dit des locations dont la durée excède 1 an.
* L’ensemble des conditions particulières de cet emprunt est détaillé dans la section VII


Entreprise

Organigramme du groupe

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Activité

Habitat Parisien Invest a une activité de marchands de biens. La société acquiert des biens immobiliers strictement à usage commercial situés dans les 9 premiers arrondissements de Paris, arrondissements les plus attractifs pour les touristes. Il s’agit de lots situés au sein d’immeubles parisiens.

Habitat Parisien Invest a aujourd’hui un bien en stock, localisé dans le 3ème arrondissement, et possède trois promesses de vente, toujours dans la même zone géographique parisienne.

Ces biens sont par la suite aménagés par Madame Anne Principeaud, architecte d’intérieur ayant aménagé tous les biens exploités par Habitat Parisien, en un lieu de vie moderne et chaleureux, reproduisant une expérience chez l’habitant.  Les travaux durent environ 6 mois.

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Les biens sont ensuite vendus à des particuliers, qui les acquièrent en direct, potentiellement via le dispositif fiscal LMP/LMNP*, ou à travers une SCI*, dans un but d’investissement.

Les biens, une fois vendus sont loués par le groupe Habitat Parisien avec des baux de 9 ou 12 ans (car il s’agit de baux commerciaux), permettant au groupe de se constituer un parc de biens stable et pérenne.

Le schéma ci-dessous récapitule les synergies entre l’activité locative de Habitat Parisien Invest les autres sociétés du groupe :

Schéma de fonctionnement du groupe Habitat Parisien

Légende :

  • HPi : Habitat Parisien Invest

Habitat Parisien, société historique du Groupe, dispose à date d’un parc d’environ 40 biens tous en usage habitation, qu’elle loue en moyenne et longue durée. Les contrats de bail liant Habitat Parisien à ses bailleurs ont une durée de 1 an avec tacite reconduction. Il s’agit principalement de résidences secondaires. Le parc est relativement stable voire en croissance.

TAM, quant à elle, exploite 3 biens à usage commerciaux en sous-location courte durée depuis 2016, qu’elle-même loue sur des durées moyennes de 9 ans.

En moyenne, Habitat Parisien et TAM réalisent une marge sur loyer de 50%.

Les clients d’Habitat Parisien et TAM sont essentiellement des touristes et professionnels d’origine française ou internationale, internationaux et français.

Les biens du groupe sont commercialisés via des plateformes en ligne (Booking, AirBnb), des travel managers ou en prises de contact direct par mail, réalisables sur le site internet d’Habitat Parisien.

* Régime fiscaux : Loueur en Meublé Professionnel / Loueur en Meublé Non Professionnel

* Société Civile Immobilière


Cette partie est mise à jour par notre équipe crédit une fois l'entreprise financée, et ce durant toute la durée du prêt. Notre équipe y reporte notamment l'analyse annuelle des comptes de l'entreprise, et y inscrit toute activité ou évènement de crédit important.

Reporting

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