Risques de perte partielle ou totale en capital

Vous pouvez, en cas de difficultés de la société financée, réaliser une moins-value, voire perdre la totalité de votre investissement si la société venait à faire faillite.

Risque d’illiquidité :

En cas de difficultés financières personnelles, vous ne pourrez pas convertir aisément vos actions en liquidités.

Risques opérationnels :

L’investissement dans cette entreprise comporte des risques opérationnels spécifiques.

WeShareBonds a notamment identifié les risques suivants :

- Intuitu Personae du dirigeant ;

- Risque de locataire défaillant ;

- Dépendance aux cessions d'actifs pour financer le développement.

Le rang détermine l'ordre de priorité des créanciers pour se faire rembourser leurs créances, ainsi le rang "Senior" est prioritaire par rapport aux autres rangs, et notamment au plus faible, "Junior".

Avant d'investir dans des obligations émises par une entreprise, vous devez connaître le rang de cette nouvelle dette vis-à-vis des autres dettes de l'entreprise. C'est important en cas de difficultés de l'entreprise.

Pour plus de détails, vous pouvez également vous rendre sur la page Rangs de Subordination Des Obligations, dédiée à ce sujet.

Les modalités d'application dépendent de votre situation.

Résident fiscal français :

Si vous êtes une personne physique, ou une personne morale soumise à l'IR, vos revenus issus de cet investissement (les coupons) seront imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Un prélèvement forfaitaire de 30% (dit "flat tax") sera effectué sur ces revenus, comprenant une retenue de 17,2% au titre des prélèvements sociaux et un prélèvement forfaitaire libératoire de 12,8%.

Si vous êtes une personne morale soumise à l'IS, vos revenus de placement financier ne subissent pas de prélèvements à la source. En revanche, ces revenus entrent dans la base de calcul de l'impôt sur les bénéfices des sociétés, dont le taux normal est fixé à 33,1/3% et le taux réduit à 15%.

Résident fiscal étranger :

Si vous êtes un résident fiscal étranger, le droit interne français ne prévoit plus de retenue à la source sur les produits de placement à revenu fixe et s'impose au droit conventionnel. Il vous appartient de déclarer les revenus de placement financier aux autorités fiscales de votre pays de résidence.

Pour plus de détails sur la fiscalité applicable aux investissement en obligations, vous pouvez consulter notre page d'aide sur ce sujet. »

WeShareBonds facture à l'entreprise 1800€ TTC + 4.8 % TTC du montant levé, puis 1,2 % TTC par an du capital restant dû à chaque date anniversaire de l'opération.

En tant qu'investisseur, vous êtes en droit de considérer que le montant levé tient compte de ces frais.

Le taux d’intérêt affiché ne constitue pas un taux minimum garanti, mais un taux d'intérêt brut. C'est-à-dire que compte tenu des risques inhérents à l'investissement dans des sociétés (PME) non cotées, vous êtes en droit de considérer ce taux comme non garanti en cas de défaillance de l'entreprise. Par ailleurs, il s’agit d’un taux d’intérêt brut qui ne prend pas en compte la fiscalité applicable.

Note Creditsafe

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Cotation Banque de France

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Foncière Wentzinger

Foncière immobilière
Strasbourg
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S'inscrire pour voir les détails du taux d'intérêt et de la maturité du projet
Risques : perte en capital, illiquidité, risques opérationnels
Rang de la dette : subordonnée à une dette bancaire
Fiscalité : revenus de placement financier
Frais émetteur : 6 % TTC du montant levé + 1.2% TTC/an
Frais investisseur : aucun
Projet financé
Projet financé

La foncière Wentzinger emprunte 150.000 € sur WeShareBonds 

La foncière familiale Wentzinger a été initiée dans les années 70 par René Wentzinger, qui a réalisé l’acquisition opportuniste de plusieurs appartements localisés au-dessus de son local professionnel. Il continuera par la suite à développer cette foncière en y ajoutant de nombreux actifs à visée patrimoniale et sera soutenu dans la gestion quotidienne par son fils, Jean-Jacques Wentzinger. 

Le Groupe Wentzinger possède de grandes surfaces situées en zone commerciale ainsi que des locaux commerciaux et appartements de centre-ville. Le portefeuille comprend également certains biens atypiques tels que les locaux actuellement occupés par L'Émaillerie Alsacienne.

C’est au total près de 12 000 m² d’actifs immobiliers qui appartiennent aujourd’hui à la foncière.

Les locataires sont pour la plupart des enseignes commerciales BtoC. Parmi eux on trouve Pasta & Co, Action, deux pharmacies, des restaurants, Mode Avenue, une salle de sport…

 

Localisations des biens de la foncière (Strasbourg en rouge)

En 2018, Matthieu Wentzinger, fils de Jean-Jacques, prend les rênes de la Holding familiale, qui en est de ce fait à la 3ᵉ génération de dirigeant.

À date, la foncière possède un portefeuille d’actifs valorisé à 14,6M€*, nette de 6,5M€ de dettes, soit une valeur vénale de 8,1M€ et une LTV de 43 %. Avec 978k€ de loyer en 2019, le ratio DSCR est de 161 %.

En parallèle de la foncière, Matthieu Wentzinger, a souhaité compléter ses activités via l’acquisition de Singer Immobilier, promoteur, bâtisseur et agent immobilier depuis plus de 40 ans en Alsace. La société Singer Immobilier est détenue par la Holding personnelle du dirigeant et n’entre pas dans le périmètre de la foncière. Ses activités sont cependant complémentaires de celles de la foncière.

Le Groupe Wentzinger nous sollicite afin de refinancer les fonds propres apportés dans une opération de marchands de bien.

Le financement est proposé à hauteur de 150 000€ en in fine sur 24 mois au taux annuel de 6 %.


*La valorisation des actifs qui vous est communiquée a été réalisée par un analyste immobilier pour le compte de WeShareBonds.


Entreprise

Groupe

La SAS Wentzinger Holding, société de tête de la foncière, est une structure familiale historique dont le capital est réparti entre Nicolas Wentzinger, Marie-Anne Wentzinger et Matthieu Wentzinger (via sa holding personnelle Mandragor Groupe) comme suit :

Le périmètre de la foncière Wentzinger est encadré en rouge, avec 25G immobilier, structure de marchand de biens qui porte l’opération pour laquelle nous refinançons les fonds propres, identifiée en jaune. Cette structure porte également d’autres biens en cours d’arbitrage dont certains sont en location. Le dirigeant ne prévoit pas d’effectuer de cessions des actifs de 25G dans le contexte actuel.

La société SC Mandragor Groupe est la holding personnelle de Matthieu Wentzinger, créée afin de détenir ses titres de la SAS Wentzinger Holding, anciennement détenus en propre. En parallèle, la SC Mandragor a réalisé l’acquisition de Singer Immobilier, promoteur, bâtisseur et agent immobilier. Lors de cette opération, la SAS Wentzinger Holding a acquis 3ieme Avenue, structure qui porte les opérations de promotion immobilière de Singer Immobilier (une seule opération en cours). Elle est identifiée en vert sur l’organigramme

L'activité

La foncière Wentzinger est résolument tournée vers l’Alsace/Lorraine, et plus précisément à Strasbourg et alentours, où la famille réside depuis sa création par René Wentzinger. Elle possède un portefeuille de biens majoritairement constitué de locaux commerciaux, dont certains sont situés en zones commerciales et loués à des institutionnels, avec une diversification via des biens résidentiels (appartements de centre-ville), occupés par des particuliers.

Boulangerie Marie Blachère située à Chaumont

La ville de Erstein, située à une vingtaine de minutes de Strasbourg est particulièrement stratégique pour le Groupe Wentzinger, qui y possède de nombreux actifs en centre-ville, dont une dizaine de garages et places de parking, 7 appartements ainsi que 6 locaux commerciaux et bureaux.

Les biens de la foncière sont loués à plus de 90 %, ce qui assure un revenu locatif compris entre 950k et 1M d’euros.

Bâtiment situé à Duttlenheim actuellement loué par l’Emaillerie Alsacienne

 La société SARL 3ᵉ Avenue, détenue à 80 % par la Holding SAS Wentzinger porte actuellement une opération de promotion immobilière. Les fonds propres nécessaires ont été apportés par la SAS Wentzinger Holding et l’opération est auto suffisante grâce au crédit d’accompagnement et aux appels de fonds auprès des acheteurs. La commercialisation des lots est à la charge de Singer Immobilier, via son site web : https://www.singer-immobilier.fr/

L’opération en cours concerne l’ensemble immobilier « Le 43 » de Colmar, qui regroupe 19 lots, actuellement en phase de pré commercialisation à la suite de l’acquisition du terrain. Ce projet dispose d’une garantie financière d’achèvement (GFA).

Programme « Le 43 » situé à Colmar


Cette partie est mise à jour par notre équipe crédit une fois l'entreprise financée, et ce durant toute la durée du prêt. Notre équipe y reporte notamment l'analyse annuelle des comptes de l'entreprise, et y inscrit toute activité ou évènement de crédit important.

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