Vente d’immeuble à rénover

La Vente d’immeuble à rénover (VIR)

La vente d’immeuble à rénover s’applique à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, qui s’engage dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Le concept de la Vente d’immeuble à rénover (VIR)

La cession d’un bien immobilier peut intervenir selon diverses modalités.
Par exemple :

Dans le cas particulier où un vendeur souhaitant céder un bien déjà construit envisage d’en améliorer préalablement la valeur via la réalisation de travaux de rénovation, il lui est, sous certaines conditions, possible d’opter pour une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Il s’agit d’un dispositif selon lequel le vendeur :

Ce mode de transaction présente certains avantages, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Nous les résumerons ci-après.
Cependant, pour être éligible au statut de VIR, la vente doit respecter un formalisme et des critères spécifiques (également résumés ci-après).

Principe et cadre légal de la VIR

Les textes définissant la vente d’immeuble à rénover sont issus de la loi ENL du 13 juillet 2006 et des décrets d’application du 19 décembre 2008 et du 27 septembre 2010.
Les dispositions de ces textes s’appliquent à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti à usage d’habitation et/ou à usage professionnel en s’engageant à réaliser des travaux avant la livraison, sans établir de distinction entre les vendeurs professionnels ou non.
En théorie et légalement, un vendeur particulier peut donc envisager de céder un bien à rénover via une VIR. Cependant, en pratique, ce mode de transaction est généralement mis en œuvre par des professionnels de l’immobilier (marchands de biens ou promoteurs-rénovateurs).

Les critères d’éligibilité d’un bien immobilier à la VIR

Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles à la VIR.
En premier lieu, il ne peut s’agir que d’immeubles à usage d’habitation et/ou à usage professionnel.
Mais également, la quantité et la qualité des travaux à réaliser par le vendeur ne doivent pas conduire à l’assimilation de la rénovation à une reconstruction de l’immeuble.
En la matière, L’article R 262.1 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’un immeuble rénové peut être considéré comme « reconstruit » si les travaux réalisés portent, alternativement ou cumulativement, sur :

Ainsi, dans le cas de travaux d’agrandissement ou de restructuration complète d’un bien immobilier assimilables à une reconstruction dudit bien, le vendeur ne pourra pas céder celui-ci en VIR (il devra céder le bien achevé ou procéder via un contrat de VEFA).

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Le formalisme et les modalités de la VIR

Dans un premier temps, vendeur et acquéreur vont signer un avant-contrat (NB : il doit s’agir d’une promesse de vente et non d’un simple contrat de réservation comme en VEFA).
Ce document doit comprendre notamment, sous peine de nullité :

  • Le descriptif des travaux à réaliser,
  • Le délai de réalisation des travaux,
  • La ventilation prévue entre le prix des constructions existantes et le prix des travaux à réaliser, ainsi que les éventuelles modalités de révision dudit prix,
  • L’échelonnement du paiement du prix des travaux,
  • L’engagement du vendeur de présenter les différentes assurances obligatoires à la date de la signature de l’acte authentique de vente.
  • L’avant contrat doit par ailleurs prévoir l’intervention d’un architecte qui certifiera la cohérence de la ventilation retenue pour le prix de vente (valeur de la construction existante / valeur des travaux), puis constatera et attestera l’état d’avancement des travaux.
    L’acte authentique final, signé devant notaire, reprendra les éléments de l’avant-contrat et devra constater la production par le vendeur de l’ensemble des assurances et garanties obligatoires (garantie financière d’achèvement, garantie dommages ouvrage, responsabilité civile du vendeur, etc.).
    Concernant le paiement du prix de vente, celui-ci est échelonné (comme pour une VEFA) afin de protéger l’acquéreur :

    La fiscalité des mutations en VIR

    Les droits et frais d’actes applicables à une VIR sont similaires à ceux qui s’appliquent pour une vente d’immeuble achevé :

    Avantages de la VIR

    Offrant un statut hybride entre la vente d’un bien neuf en VEFA et la vente d’un bien achevé (qu’il soit neuf ou rénové), la VIR présente plusieurs avantages, notamment :

    Pour l’acquéreur :

    Pour le vendeur, généralement professionnel de l’immobilier :

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