Re-financer ses fonds propres

La contrainte des fonds propres en immobilier

Avoir des fonds propres disponibles présente la garantie de pouvoir engager des dépenses ou des programmes d’investissement sans dépendre d’actionnaires externes. Cela permet également de réagir rapidement en cas d’opportunité, de “coup”.

Cependant, apportés par les actionnaires de la société, les fonds propres sont par nature limités et “coûtent cher” en termes de dilution, et donc de partage des bénéfices de la société et de gouvernance.

En effet pour les augmenter il faut soit :

• Procéder à une augmentation de capital auprès du tour de table actuel ou de nouveaux investisseurs. Cette démarche peut s’avérer chronophage et implique un partage de la valeur et des discussions complexes sur la valorisation et la gouvernance ;
• Attendre le dénouement de projets futurs ou en cours permettant de matérialiser des bénéfices.

Afin d’être en mesure de saisir un maximum d’opportunités, les fonds propres doivent donc être utilisés avec parcimonie. L’appel à des financements externes (dette bancaire ou obligataire) permet de faire jouer l’effet de levier en augmentant la capacité d’investissement et en profitant d’un coût de financement inférieur au coût du capital.

Obtenir des financements complémentaires ne pourra pas toujours se faire à un stade initial du projet ou pour des contraintes de temps. La consommation de fonds propres sera alors maximale à ce stade. Il est donc d’autant plus pertinent d’étudier des solutions de refinancement comme le crowdfunding immobilier dès lors que l’on en a connaissance.

Fonds propres et développement, le talon d’Achille de l’immobilier

Par nature dans la phase initiale des projets, un apport en fonds propres est nécessaire (avant un complément de financement externe) pour donner l’impulsion au projet. Ces fonds propres peuvent être « récupérés » au débouclage d’une autre opération, une fois le point mort atteint. Mais il faut attendre.

Par ailleurs si au stade de la finalisation du projet l’opérateur aura normalement réussi à établir un plan de financement équilibré avec un effet de levier et un endettement équilibré, cela n’est pas forcément vrai à toutes les étapes :

Engagement de fonds propres importants dès le démarrage du projet

Il peut être nécessaire d’engager des fonds propres importants dès le départ et sur une période maximum dans le cas d’opérations de promotion en « gris » (sans acheteurs identifiés). Dans le cas de la promotion immobilières en VEFA « en blanc » (avec des acheteurs potentiels identifiés), les premiers fonds externes bancaires seront perçus dès la phase de pré-commercialisation réussie (projets « en blanc »). Entre temps les fonds auront été engagés notamment dans les phases préliminaires (prospection, faisabilité, etc.).

Impossibilité de faire appel à des financements externes dans le temps imparti

Pour certaines transactions de gré à gré (marchand de bien, nécessité de préempter rapidement une transaction, processus d’enchère, etc.) l’impossibilité de compléter avec des financements externes dans les temps impliquera un apport en fonds propres dans un premier temps.

Financement d’imprévus

L’existence de besoins éventuellement non couverts par les financements bancaires traditionnels (travaux de rénovation par exemple) nécessitera de combler le manque avec des fonds propres.