Promoteur constructeur

Promoteur constructeur

Les financements des opérations immobilières par les professionnels du secteur (promoteur-constructeur, lotisseur, marchands de biens – parfois appelés « promoteur rénovateur » – foncière…) ont leurs spécificités propres. En fonction de la nature du projet ou de la préexistence d’un actif déjà constitué, les financements externes seront plus ou moins importants.

Dans tous les cas il est nécessaire de disposer d’un minimum de fonds propres, principalement en amont pour initier les projets. Dans ce cadre, le « crowdlending » immobilier pourra notamment permettre de refinancer une partie des fonds précédemment engagés sur des opérations en cours, afin de disposer rapidement de disponibilités à consacrer à de nouveaux projets.

Le calendrier type d’un projet de promotion immobilière

Le déroulement d’un projet de promotion immobilière obéit une séquence assez standard (comprenant une phase de pré commercialisation dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ) :

• Identification du projet, prospection ;
• Études préliminaires (plans, études), négociation du terrain ;
• Dépôt et obtention du permis de construire ;
• Pré-commercialisation en VEFA et signature de contrats de réservation avec les acheteurs ;
• Après l’atteinte d’un seuil de commercialisation (>40%) et purge des recours, obtention du financement bancaire et de la GFA ;
• Acquisition du terrain ;
• Signature des actes de vente en VEFA et lancement de travaux ;
• Déblocage des fonds des acheteurs suivant les étapes de construction réalisées ;
• Finalisation de travaux et livraison (remise des clefs).

Les phases préliminaires sont financées en fonds propres. Dès lors que le projet est sécurisé et « validé » il est possible d’obtenir un prêt auprès de la banque.

Après signature des contrats de ventes des lots en VEFA, le promoteur va pouvoir percevoir des fonds par tranche de la part des acheteurs, débloqués en fonction de l’avancée de la construction tel que prévu au contrat.

Il faudra cependant souvent attendre la livraison de la quasi-intégralité des lots pour pouvoir atteindre l’équilibre financier, rembourser la banque, récupérer les fonds propres investis, et éventuellement réaliser un profit.

Les fonds propres au cœur de l’activité

Au-delà de l’identification des projets, de leur commercialisation et de leur construction, la question du financement reste clé.

Les fonds propres sont nécessaires dès le départ car ils correspondent à la prise de risque initiale du promoteur, et ils permettront de pouvoir s’adresser aux banques dans un second temps.

Les fonds propres sont investis en premier et récupérés en dernier une fois le programme livré avec succès. À ce titre bien que primordiaux pour l’activité, ils restent bloqués pendant une durée importante sur toute la durée du projet.

Solliciter un financement en « crowdlending » à un stade intermédiaire du projet peut permettre de récupérer des liquidités (à hauteur des fonds propres investis, voire de la marge anticipée) qui seront disponibles pour être investies dans de nouveaux projets.

• Financement en obligation à taux fixe in fine,
• Maturité alignée sur la fin du projet – 12/24 mois généralement,
• Subordination à la dette bancaire,
• Montant jusqu’à 8M (à hauteur des fonds propres ou de la marge anticipée),
• Prises éventuelles de garantie et de sûretés.