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Pré-financer la marge d'une opération

Augmentez votre levier en pré-finançant la marge de vos projets

Sur des projets avancés, en sus du re-financement de vos fonds propres, il est également possible de pré-financer la marge qui sera dégagée.

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Se financer en crowdfunding

Les professionnels de l’immobilier : promoteurs/constructeurs, marchands de biens, foncières doivent recourir à différentes solutions pour financer leur cycle d’exploitation : dettes bancaires, fonds propres et co-investisseurs. Le crowdfunding immobilier leur offre une nouvelle alternative particulièrement adaptée.

De 100.000€ à 8 millions €

Flexibilité du montant, mise en place d'une ligne de tirage également possible.

De 1 mois à 7 ans

La durée du prêt s'adapte à vos besoins et à votre capacité de remboursement.

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Un crédit pour les acteurs de l'immobilier

Nous finançons les professionels de l'immobilier. Découvrez les différents acteurs.

Promoteur Constructeur

Son rôle est d’organiser et financer la construction de divers projets immobiliers. Ses fonctions sont définies et encadrées.

Marchand de biens

Le marchand de biens est spécialisé dans l’achat d’actifs avec pour but de les revendre rapidement en réalisant une plus-value.

Lotisseur

Spécialiste de l'aménagement foncier, il n'est pas constructeur il se charge d'aménager un terrain en vue d'en faire un lotissement.

Foncière

Les foncières sont des sociétés dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un parc d’actifs immobiliers.

Nous sommes déjà partenaires de 105 entrepreneurs, qui nous font confiance et à qui nous avons déjà prêté 69M€ afin de financer leur croissance.

Toucher la marge dégagée par une opération immobilière prend généralement du temps

Les acteurs de l’immobilier sont confrontés à la question de leur capacité d’apport en fonds propres. L’apport en fonds propres est primordial notamment au début des projets. Il permet de financer rapidement les étapes a priori les plus risquées d’une opération immobilière. L’apport en fonds propres (de même que l’existence d’actifs) est souvent un préalable à l’obtention de financement externes (bancaires, obligataires) qui permettront d’augmenter la capacité financière et de profiter d’un effet de levier.

Au fur et à mesure de l’avancé des projets, que l’existence d’actifs se matérialise (construction en VEFA par exemple) et que le niveau de marge devient plus prévisible, il est possible de solliciter des financements externes. Ces financements permettent d’augmenter l’effet de levier, en re-finançant les fonds propres engagés mais également la marge anticipée. La durée du financement est généralement alignée sur la date de débouclage (revente, livraison) prévue du projet.

Comment pré-financer sa marge dans le cadre d’une opération ?

Pré-financer la marge d’une opération de promoteur constructeur

L’opération de promotion immobilière se déroule selon plusieurs phases, dans une vision très simplifiée de la façon suivante :

Les fonds propres sont apportés dès le départ (correspondant à environ 20% du budget). Entre les premières réflexions et la livraison il s’écoulera généralement plus de 2 ans, soit la durée de mobilisation théorique des fonds propres engagés.

Exemple de bilan d'une opération de promotion
Budget Financement
Charges foncières 41% Fonds propres 20%
Charges travaux 42% Pré-commercialisation actée 40%
Charges honoraires 6% Banques 40%
Assurances GFA 2%  
Frais financiers 2%
Frais de commercialisation 7%
Total Charges 100% Financement 100%
CA de vente 133%  
Marge 25%

En fonction du stade d’avancement du projet, de la visibilité sur un bonne commercialisation, il est alors possible de re-financer non seulement les fonds propres mais également une partie de la marge anticipée. Par exemple, dans le cadre d’une commercialisation sûre à 100% (vente en bloc à un bailleur social), avec l’ensemble des recours purgés, et peu de difficultés opérationnelles anticipées, le montant de fonds propres refinancé pourra être maximisé.

Pré-financer la marge d’une opération de marchand de biens / promoteur-rénovateur

Dans le cas d’une opération de marchand, le schéma est plus simple. Il s’agit avant tout d’un achat/vente, comprenant des droits et des flux de TVA sur les charges et les produits.

Il peut s’agir d’une revente en l’état, en bloc ou par lot. Le bien peut également faire l’objet de rénovation ou de réhabilitation, en vue par exemple d’une revente à la découpe. Dans le cas de revente de biens occupés, le marchand pourra éventuellement bénéficier de loyers sur la période de détention.

Exemple de bilan d'une opération de marchand de biens sans réhabilitation
Budget Financement
Fonciers 90% Fonds propres 20%
Frais actes réduits 3% Banques 80%
Assurances 1%  
Frais financiers 2%
Frais de commercialisation 1%
Charges non récupérables 1%
Total Charges 100% Financement 100%
Ventes 115%  
Loyers 5%
Marge 20%

Là encore, le marchand de biens ou le promoteur rénovateur peuvent bénéficier d’un re-financement de leurs fonds propres, et en fonction de la vente et/ou des loyers, d’un pré-financement d’une partie de la marge du projet.

WeShareBonds est régulée par le code monétaire et financier et le règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Retrouvez-vous sur le registre de l'ORIAS sous le numéro 16002193.

Comment pré-financer sa marge à l’aide du crowdfunding ?

Le financement via le crowdfunding peut intervenir dès qu’un minimum de visibilité peut être apporté aux prêteurs (principaux recours levés, commercialisation avancée, financements bancaires obtenus). Il permet de refinancer l’opérateur afin qu’il dispose plus rapidement de liquidités qui lui permettent alors réinvestir plus rapidement dans de nouvelles opportunités.

Le refinancement intervient généralement sous la forme :

Certes ce refinancement pourrait être considéré comme un moyen pour l’opérateur de se désengager financièrement du projet en récupérant par anticipation ses fonds propres. Ce refinancement a cependant généralement vocation à être par la suite réinvesti en fonds propres. Il génère par ailleurs une dette supplémentaire que l’opérateur doit honorer avant de prétendre à sa quote-part des flux. Par ailleurs la dette en crowdfunding est généralement subordonnée à celle des banques, qui sont donc peut impactées. De plus, des garanties ou des prises de sûretés sont éventuellement mise en place dans le cadre de la structuration du financement.

Ainsi, outre le fait de récupérer rapidement des liquidités à consacrer à de nouveaux programmes, le financement en crowdfunding immobilier permet d’éviter des opérations de co-financement (co-promotion) avec partage de marge. Il s’agit donc d’un lever de développement et de rentabilité important pour le professionnel de l’immobilier.

Crowdfunding immobilier

Les opérations de promotion immobilière nécessitent des besoins croissants en fonds propres du promoteur.

Le Crowdfunding immobilier s'est récemment imposé comme la solution la plus avantageuse quant à un financement alternatif.

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Nos collectes durent en moyenne quelques jours, et sont ouvertes à notre communauté d'investisseurs. Pour certains projets, des collectes confidentielles peuvent également être envisagées.

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