Financement fonds propres

Financez les fonds propres dans la promotion immobilière

Les fonds propres désignent la trésorerie propre au promoteur immobilier. Ces fonds seront immobilisés pendant toute la durée de l'opération, tant que le promoteur n'aura pas remboursé son crédit, et il est donc dans son intérêt de les réduire autant que possible.

Pourquoi les promoteurs ont-ils besoin de fonds propres ?

Fonds propres et solidité financière

Les fonds propres sont l’un des indices de la solidité financière d’une entreprise (et d’un promoteur immobilier). Ils sont constitués au fil du temps par :

Ils constituent également un témoignage de l’implication financière des propriétaires de l’entreprise. A noter qu’en cas de liquidations, les actionnaires seront les derniers à récupérer les fonds propres investis, une fois qu’ils auront « servis » les différents créanciers (états, salariés, banques, etc.).

Apport en fonds propres et implication

Au niveau d’un projet particulier, les fonds propres investis sont également la preuve d’une forte implication financière des porteurs du projet aux côtés des partenaires :

Un apport en fonds propres significatif témoignera donc du fait que l’opérateur n’investit pas uniquement avec « l’argent des autres » et qu’il est prêt à assumer une partie du risque.

Les fonds propres essentiels à l’amorçage des projets de promotion

Les fonds propres sont apportés sur les ressources propres du porteur du projet. A la différence des financements externes ils peuvent être mobilisés immédiatement sur une simple conviction.
Ils sont donc essentiels pour démarrer un projet. Les pourvoyeurs de fonds propres dans un projet en deviennent également les co-propriétaires ou co-bénéficiaires. Ils partageront l’intégralité des bénéficies éventuels, et seront les premiers impactés par les pertes. Il est donc logique qu’ils soient mobilisés en amont de la recherche d’autres financements complémentaires. Leur niveau insuffisant peut bloquer le lancement de nouvelles opportunités et ralentir le développement des promoteurs qui doivent attendre le cycle complet d’un programme pour récupérer des liquidités.
Pouvoir disposer de liquidités pour investir en fonds propres dans de nouvelles opportunités est donc primordial pour les promoteurs.

La problématique du financement des promoteurs

Les limites du système bancaire

Les banques interviennent via des prêts aux promoteurs dans le cadre d’opération de promotion immobilière notamment en VEFA. Elles ont des contraintes et des exigences :

Par ailleurs la capacité de prêt des banques est structurellement limitée par leurs propres exigences en fonds propres. Tout engagement est porté à son bilan et le total ne peut dépasser un certain niveau rapporté aux fonds propres de la banque : il s’agit du ratio Cooke. Ce ratio a été fixé à la suite de la crise des subprimes de 2008 via les accords de Bale III et Bale IV, pour garantir un certain niveau de solvabilité des banques.
La somme des engagements pris en compte dans le calcul des ratios bancaires est pondérée en fonction de leur nature : 0% pour des prêts à des Etats par exemple, ou bien un montant réduit dans le cadre de l’existence de garantie ou de sûretés. Pour cette raison les banques ont tendance à privilégier les financements adossés à des actifs ou des garanties.

Co-investisseur et partage de marge

Face à cette problématique de financer, le promoteur peut opter pour l’appel à des co-investisseur soit via des investisseurs en fonds propres soit via des partenariats financiers avec des confrères en s'appuyant sur des opérations de co-promotion.
L’avantage est de renforcer sa structure financière du promoteur, cependant cette solution présente des inconvénients :

Ces solutions sont un des piliers possibles de la politique de financement des promoteurs. Via la mise en place de partenariat et de synergie elles peuvent s’avérer profitable en permettant de multiplier les opérations, même si elles impliquent un abandon conséquent de la marge.

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Le crowdfunding: un nouvel outil pour les promoteurs et les acteurs de la filière immobilière

Le crowdlending nouvel outil de financement « win-win »

Le « crowdlending » et un mode digital de financement qui est particulièrement adapté au secteur immobilier que ce soit pour la réalisation de programme, promotion immobilière mais également pour les transactions des marchands de biens ou des foncières il offre une solution optimale pour la gestion des cycles court. Voici les avantages :

Un outil de développement du marché immobilier

En permettant de refinancer les acteurs sans attendre le dénouement complet d’une opération, le crowfunding immobilier est un vecteur important de soutien au développement du marché immobilier.

En effet outre les obstacle juridiques et techniques, la recherche de financement et la possibilité de disposer rapidement et régulièrement de liquidités sont un point central pour assurer un développement de l’offre immobilière.

Immobilier : Diminuer son apport en fonds propres ?

Les opérations immobilières (gestion locative, marchand de biens, promotion...) demandent des financement bancaires et un apport en fonds propres afin de capitaliser ces opérations, ou tout simplement de gérer le besoin de trésorerie au niveau de la holding. Voyons comment diminuer ce besoin en fonds propres à votre avantage.

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