Financement foncière immobilière

Le fonctionnement des foncières

Par rapport aux autres types d’activités liées à l’immobilier (promoteurs, marchands de biens) les foncières présentent a priori un profil de risque réduit. Elles disposent d’un parc d’actifs déjà constitué, que l’on peut valoriser à partir de l’actif net (déduction faite des dettes) et analyser en rapportant par exemple les flux locatifs aux échéances de dette à venir.

L’analyse d’une foncière doit cependant s’intéresser en détail à la qualité des actifs détenus : localisation, type d’actif (résidentiel, bureaux, industriel, commercial, logistique, etc.) et, solidité des locataires.

Certaines foncières sont spécialisées sur certains types d’actifs, ce qui peut leur donner a priori une légitimité et une expertise particulière. Cependant une bonne répartition et une diversification entre différents types d’actifs (haut/moyen de gamme) de types de sous-jacent, de locataires, ou de zone géographique (France/étranger, Paris/province, centre-ville/périphérie) peut permettre de mieux faire face aux différents cycles.

Ainsi même si le cycle général lié à l’immobilier – avec la baisse des coûts de financement par ailleurs - a été depuis de nombreuses années largement favorable aux investisseurs, les mutations liées à l’e-commerce et plus récemment au Covid-19 ont par exemple mis une forte pression sur certains types d’actifs (commerces, centre-commerciaux…).

Il ne faut pas négliger non plus les charges et coûts récurrents liés à l’entretien du parc immobilier détenu.

Le financement des foncières

À la différence d’autre types d’acteurs immobiliers, les foncières s’inscrivent dans un optique résolument long-terme (même si elles peuvent parfois s’engager pour leur compte dans des opérations de promotion immobilière) fondée sur la détention durable de ses actifs.

Au point de vue opérationnel, elles ont avant tout vocation à mettre en place des financements long-terme notamment bancaires, adossés aux actifs devant être acquis ou au portefeuille immobilier détenu.

Elles n’ont pas vocation à fournir une liquidité immédiate aux actionnaires mais plutôt une valorisation à long terme via la génération de plus-values et d’un rendement locatif (dont le taux a d’ailleurs eu tendance à baisser avec la forte appréciation des actifs immobiliers ces dernières années).

Cependant dans le cadre de leur gestion actif/passif, et de leur flux de financement, le « crowdfunding immobilier » est susceptible de leur apporter une solution alternative et complémentaire pour structurer les opérations :

• Bridge de financement pour saisir une opportunité dans l’attente d’un refinancement ultérieur ;
• Financement à moyen-terme subordonné à la dette bancaire.

Le crowdfunding immobilier permet d’apporter une solution rapide, complémentaire et flexible :

• Émission d’obligations in fine ou amortissable,
• Durée de moins de 2 ans à 5 ans,
• Intérêt annuel à taux fixe annuel,
• Montant jusqu’à 8M€ par projet,
• Mutualisation du financement auprès de nombreux investisseurs ou bien d’un nombre restreint via un « club-deal »,
• Mise en place éventuelle de garanties et de sûretés.