Financez les fonds propres nécessaires pour réaliser vos opérations, faites plus d'opérations, et augmentez votre rentabilité.
Financer mon apport Télécharger notre plaquetteLes professionnels de l’immobilier : promoteurs/constructeurs, marchands de biens, foncières doivent recourir à différentes solutions pour financer leur cycle d’exploitation : dettes bancaires, fonds propres et co-investisseurs. Le crowdfunding immobilier leur offre une nouvelle alternative particulièrement adaptée.
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Son rôle est d’organiser et financer la construction de divers projets immobiliers. Ses fonctions sont définies et encadrées.
Le marchand de biens est spécialisé dans l’achat d’actifs avec pour but de les revendre rapidement en réalisant une plus-value.
Nous sommes déjà partenaires de 187 entrepreneurs, qui nous font confiance et à qui nous avons déjà prêté 154M€ afin de financer leur croissance.
Les fonds propres sont constitués d’apport des actionnaires dans le cadre d’augmentations de capital (la quote-part de capital étant directement liée au montant souscrit et à la valorisation retenue pour la société).
Ils sont également augmentés (ou diminués dans le cas de pertes) par la mise en réserves de bénéfices réalisés par l’entreprise. Chaque année, les actionnaires décident en effet de l’allocation des bénéfices qui sont soit versés en dividendes (et sortent du patrimoine de l’entreprise), soit portés en réserves au bilan de l’entreprise.
La contrepartie comptable des fonds propres est un mouvement de trésorerie positif augmentant le solde bancaire de la société. Ce solde peut être ensuite utilisé pour des investissements ou des dépenses courantes.
Par nature les fonds propres (ou ressource en capital) ne sont pas illimités. Les augmenter en faisant appel à des investisseurs externes implique un partage de la valeur de l’entreprise avec les nouveaux actionnaires partenaires. Les rendements attendus par des détenteurs de capital sont parmi les plus élevés et proportionnels au fait que les actionnaires sont les premiers impactés en cas de faillite (ils ne récupèrent leur mise qu’après les autres créanciers).
Le recours à des financements externes (banque, obligations) non dilutifs, permet donc aux actionnaires existant de bénéficier d’un effet de levier, à un coût financier inférieur au coût de rémunération du capital. D’autant plus que ces financements peuvent être significatifs, notamment via des maturités long terme, ou s’ils sont adossés à des actifs.
Le recours à ce type de solutions reste limité par la valeur des actifs en garantie et les ratios d’endettement (ratio dette nette sur EBE notamment), mais ne pas y avoir recours revient à partager d’autant la valeur de son entreprise avec de nouveaux actionnaires apportant les fonds propres nécessaires.
Il existe également des solutions intermédiaires tels que les comptes courants d’associés, qui sont des « quasi-fonds propres » des créances à long terme.
Par nature les notions de fonds propres et de capital sont fortement liées à la notion de prise de risque et d’objectif rendement élevés.
Les actionnaires sont les premiers exposés en cas de faillite : ils sont « servis » en dernier après les créanciers en cas de liquidation. En contrepartie, ceux sont les seuls intéressés aux bénéfices de l’entreprise.
A noter que pour gérer des niveaux de risques plus ou moins importants entre actionnaires, par exemple le cas d’actionnaires « derniers arrivés » sur des bases de valorisation élevées, il existe des systèmes d’actions de préférence permettant un traitement différencié et une priorité sur les flux pour leurs détenteurs.
Les actionnaires ont donc vocation à être à l’origine des projets, puis d’agréger des financements externes par la suite afin de créer un effet de levier et ainsi augmenter la rentabilité des fonds engagés dans une opération.
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Que ce soit pour un projet « corporate » ou pour une opération immobilière, la disponibilité des liquidités pouvant être injectée en fonds propres est clé :
Le crowdfunding immobilier permet d’apporter des ressources financières via une obligation amortissable ou in fine, en finançant tout ou partie d’une opération, ou en refinançant la société.
Le crowdfunding immobilier permet de refinancer le ou les comptes courants précédemment injectés pour un « bridge de financement ». Ceci afin d'e ré-utiliser ces fonds propres pour capitaliser de nouvelles opérations.
Pour les promoteurs immobiliers, foncières, et marchands de biens, refinancer son apport en fonds propres permet de dégager à nouveau des fonds propres mobilisables pour de nouvelles opérations. En d’autres termes, le professionnel de l’immobilier s’affranchit du fait de devoir attendre le débouclage total (revente) de projets en cours, pour en démarrer de nouveaux.
Un autre effet positif du re-financement de tout ou partie d’une opération immobilière, est d’augmenter son effet de levier. En effet dans le cas où la quote-part de fonds propres mobilisés dans un premier temps a été particulièrement significative (opération de promotion « en blanc », achat de biens immobiliers en adjudication judiciaire, transaction préemptée rapidement…) en attendant de procéder un refinancement ultérieur, le re-financement augmente significativement l’effet de levier produit et la rentabilité de l’investissement pour le professionnel de l’immobilier.
Les financements mis en place en crowdfunding immobilier permettent de récupérer plus rapidement les fonds propres engagés, via l’émission d’obligations amortissables ou in fine, avec des échéances généralement calquées sur le dénouement prévu des projets financés. Les investisseurs re-financent les fonds propres qui auraient été récupérés dès l’atteinte du point mort (en théorie il y a une marge de sécurité du fait qu’un profit est également prévu).
Cela permet d’éviter des levées en capital pour mener de nouvelles opérations. Lever des fonds sous forme de capital implique des problématiques de valorisation souvent chronophages et un partage de la valeur potentiellement onéreux (co-investisseur, co-promotion).
Le financement en crowdfunding immobilier offre donc une solution aux professionnels de l’immobilier sur l’ensemble de ces problématiques de gestion de leurs fonds propres, d’augmentation de leur effet de levier, et d’amélioration de leur rentabilité. Ces financements interviennent sur la base d’une analyse cohérente des cash-flows et du levier d’endettement, de l’avancement du projet et de la visibilité concernant l’atteinte du point mort et d’un profit. Il peut avoir une utilisation large, au-delà d’un financement entièrement adossé à des actifs.
Les opérations de promotion immobilière nécessitent des besoins croissants en fonds propres du promoteur.
Le Crowdfunding immobilier s'est récemment imposé comme la solution la plus avantageuse quant à un financement alternatif.
Télécharger notre guideVos fonds propres ne sont pas illimités, et vos banques ne financent pas 100% de vos opérations ? Déposez un dossier en quelques clics sur WeShareBonds, et maximisez votre effet de levier.
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