Le crowdfunding immobilier :
un thème d’investissement dynamique

Le financement participatif s’est imposé comme une voie de financement alternative et complémentaire pour les entreprises. Les activités liées directement ou indirectement au secteur de l’immobilier, y trouvent des relais innovant de financement aux côtés des banques. Les particuliers et les institutionnels ont accès à une nouvelle offre d’investissement sur la thématique immobilière. Dans un environnement de taux bancaires bas, elle est devenue un moyen complémentaire de soutenir le financement de l’activité dans le secteur immobilier, un des secteurs clés de l’économie.

Le Crowdfunding immobilier permet de développer l'immobilier en France
Le Crowdfunding immobilier permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine

Définition du Crowdfunding Immobilier

Le crowdfunding (ou Financement Participatif) est un terme générique, signifiant littéralement « financement par la foule ». Un grand nombre de personnes participant au financement d’un projet parfois aux côtés d’investisseurs institutionnels. Il a pris traditionnellement plusieurs formes : don, prêt, capital ; et peut s’adresser à diverses cibles : entreprises (startups/TPE/PME), particuliers, associations…

Schématiquement le crowdfunding en France se décline en trois grands sous-ensembles : les plateformes de prêt dites de « crowdlending », celles de capital dites de « crowdequity », et plus marginalement celles de don avec ou sans contrepartie. Cependant au sein des ces catégories ont émergé des thématiques d’investissement, notamment le « crowdfunding immobilier » qui est devenu le segment le plus dynamique. Le crowdfunding immobilier en tant que thématique est le fait de plateformes spécialisées ou généralistes qui ont pour la plupart désormais une pratique à part entière consacrée au sujet immobilier.

Afin d’exercer cette activité, les plateformes de crowdfunding immobilier obéissent aux règles générales du crowdfunding. Elles doivent posséder le statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP), régulé par le règlement général de l’AMF, et/ou celui d'Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) régulé par l’ACPR.

L’immobilier, une thématique traditionnellement attractive pour les investisseurs et les épargnants

Le secteur immobilier est apprécié des épargnants français qui bien avant l’arrivée des plateformes de financement participatif, pouvaient déjà investir dans la « pierre papier ». Les SCPI permettent ainsi d’acheter des parts de fonds détenant des actifs immobiliers diversifiés. Via des sociétés de gestion spécialisées, il est également possible pour des investisseurs de souscrire directement à des quotes-parts d’opérations immobilières, souvent couplées à des opérations de défiscalisation.

Le crowdfunding immobilier apporte une nouvelle pierre à cet édifice : financement de promotion immobilière, opérations de marchand de biens, financement de foncières, investissement locatif... Plusieurs options s’offrent en crowdlending ou crowdfunding.

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Des atouts structurels pour le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier dispose de plusieurs atouts qui soutiennent sont développement :

  • Comparé aux montants investis dans l’immobilier au global, il ne représente encore qu’une part très marginale des financements.
  • Les financements en crowdfunding immobilier s’adressent à la fois à une offre primaire (construction, promotion) mais également secondaire (acquisition d’actifs locatifs, marchand de biens, foncières, réhabilitation…).
  • Ils bénéficient à date d’une offre soutenue, portée par la demande et des conditions de financement bancaires avantageuses.
  • Ils portent sur des financements unitaires structurellement importants. Les opérations portent sur des financements généralement supérieurs à 1 million d'euros. Ce qui les rend attractifs pour les plateformes de financement participatif et pour les investisseurs.
  • La structuration des opérations immobilières obéit à des schémas relativement standards, qui facilitent le montage des opérations de financement et la pédagogie à mettre en place auprès des souscripteurs.

Côté investisseurs, les raisons du succès jusqu’ici constaté sont également multiples :

  • Via le crowdfunding immobilier, les investisseurs accèdent à l’expertise de l’intermédiaire, ce qui ne serait pas le cas dans le cadre d’investissements immobiliers en direct.
  • Il permet en outre de se libérer de la gestion d’un bien, sans frais chez de nombreux acteurs du financement participatif.
  • Même si c’est déjà souvent le cas dans les opérations de crowdfunding, les opérations de « crowdfunding immobilier » impliquent quasi-systématiquement la présence d’une partenaire bancaire partie à l’opération, ce qui peut donner une réassurance supplémentaire.
  • Le cadre du financement participatif offre la possibilité d’investir sur la thématique immobilière avec des mises de fonds très réduites, contrairement à un investissement direct. Et les horizons de placement sont également (le plus souvent) plus courts.
  • Pour des raisons de marché, les taux constatés lors d’opérations de financement participatif en immobilier sont généralement dans le haut de la fourchette (parfois au-delà de 8%/an) avec des taux de défaut historiquement faibles. Attention toutefois à nuancer cela via l’analyse des risques liés à la thématique immobilière, et le retard que subissent certains projets de promotion immobilière sans que ces projets ne soient considérés comme en défaut. Et bien sûr le relatif manque de recul à date.
  • De même qu’il possible de diversifier sur plusieurs projets, il est possible de diversifier sur plusieurs thématiques (locatif, promotion, foncière, résidentiel, bureau…) et schémas types (moyen/long terme), en restant certes au sein d’une même thématique immobilière.
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Les différentes catégories de crowdfunding immobilier

Au sein du crowdfunding immobilier il est possible de distinguer plusieurs types d’approches :

  • Le financement de promotion immobilière : que ce soit au niveau du groupe lui-même ou plus généralement d’une structure directement liée à une opération en particulier. Il s’agit généralement de pallier l’absence structurelle de fonds propres des promoteurs via un « bridge financing » à court/moyen terme (18 mois environ). Le financement a lieu relativement en amont du projet : les principaux permis ont été obtenus et la pré-commercialisation est déjà avancée. L’investisseur percevra sa rémunération à l’achèvement et à la vente du programme immobilier grâce à la marge générée pour le promoteur (de l’ordre de 8% après frais de siège). Le financement se fait principalement via un financement bancaire et des acomptes des clients, ainsi qu’une mise en fonds propres de l’ordre de 15% du promoteur. Le crowdfunding se substitue en partie aux fonds propres. La bonne fin du projet comporte deux principaux risques : un risque opérationnel (qui est couvert en partie par la GFA - Garantie Financière d’Achèvement), et un risque commercial qui peut être évalué sur la foi de la qualité du programme, de l’historique (ou « track-record » du promoteur), et du taux de pré-commercialisation. Parfois s’ajoutent des garanties, telles que des garanties à première demande ou des cautions. L’investisseur voit généralement sa rémunération capée et n’a pas un accès direct à une quote-part du profit généré par l’opération. Les rémunérations sont élevées, souvent de l’ordre de 10%/an, si le projet de promotion respecte son calendrier.
  • Les opérations d’achat-vente (« marchands de biens ») : il s’agit d’opérations de transactions à relativement court-terme réalisées par des professionnels de l’immobilier. Parfois après une phase de réhabilitation ou de rénovation. La rémunération fixe de l’investisseur sera prélevée sur le profit généré par la transaction. Le respect d’un calendrier serré, la réalisation d’un profit suffisant pour rémunérer les partenaires bancaires, les investisseurs et les différents frais engagés sont la clé d’une opération réussie. La qualité du bien et une évaluation correcte de sa valorisation à terme et de sa liquidité sont un élément indispensable.
  • Le financement de foncière : il s’agit avant tout de financier une société gestionnaire d’actifs déjà existants. On se place dans une optique plus patrimoniale, avec un horizon de temps à plus long terme avec des actifs déjà existant et souvent diversifiés. Il s’agit de (re)financer un investissement dans un actif immobilier existant. L’analyse portera sur un portefeuille d’actifs diversifiés avec des revenus tirés de la location et de la revente d’actifs. Idéalement le portefeuille sera diversifié à la fois en termes de contrepartie (locataires, acheteurs), d’usages (bureaux, résidentiel, commercial, vignoble ou actifs viagers), et de géographie (ville, région, pays…). La rémunération proposée se rapproche de ce que l’on pourrait trouver dans le cadre d’un véhicule d’investissement spécialisé, tels que les SCPI. Le rendement de l’ordre de 6% est cohérent avec les rendements locatifs (de 3% à 10% selon les sous-jacents), l’utilisation de levier d’endettement et la génération de plus-values de cession. Il s'agit normalement du type de projets immobiliers le moins risqué.
  • Les opérations de « crowdinvesting », ou d’investissement locatif : il s’agit de l’acquisition en commun d’un bien immobilier via une holding dédiée en vue de toucher une rente. L’horizon de temps est de plusieurs années. La liquidité à la revente reste un sujet de vigilance.
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Types d'usages du Crowdfunding immobilier

Le cadre d’investissement (promotion, foncière…) est un premier point à prendre en compte. Cependant, pour une bonne appréciation et diversification du risque, il est important de s’intéresser à la destination finale du bien. Outre la localisation géographique, vise-t-on des actifs à usage résidentiel, ou commercial ? La réponse implique des vues différentes en termes de dynamique et de fondamentaux de marché…

  • Logements résidentiels, individuels ou collectifs (y compris logements sociaux) ;
  • Bureaux ;
  • Espaces de co-working ;
  • Locaux commerciaux, boutiques, murs d’hôtels ou de boutiques ;
  • « Retail parks » ;
  • Locaux d’activité, entrepôts et bâtiments logistiques ;
  • Biens spécifiques, EPHAD, résidence étudiante…

A date, la grande majorité des projets concerne le secteur résidentiel, principalement en Île-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes, deux régions qui rassemblent près de la moitié des projets de crowdfunding immobilier.

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Montages types en Crowdfunding immobilier

Dans le cas d’une foncière, l’investissement se présente généralement sous la forme d’une émission obligataire de la société gestionnaire (d’une maturité de plusieur mois à plusieurs années). Les investisseurs perçoivent les intérêts et les remboursements prévus au contrat sur la durée de l'émission.

Dans le cas de promotion immobilière, l’usage est généralement de passer par une structure adhoc propre au projet de promotion, généralement une SCCV (Société Civile de Construction Vente) ou une SAS filiale du promoteur. La durée de l’obligation est généralement adossée sur la durée du projet de promotion avec une possibilité de prolongation. Le montage type comprend 15% de fonds propres et un solde réparti entre banques et acomptes clients. Selon le cas les investisseurs (qui se substituent aux fonds propres) vont prêter directement au promoteur qui financera la SCCV ou bien prêter au niveau d’une SAS adhoc. Celle-ci deviendra actionnaire très minoritaire de la SCCV (avec promesse de vente/rachat de ses titres à l’issue de l’opération) et apportera le solde en compte courant (qui via son remboursement permettra de rembourser à son tour le porteur d’obligations dans la SAS).

Selon le taux de pré-commercialisation (qui peut aller jusqu’à 100% dans le cas de logements sociaux), le risque commercial sera plus ou moins élevé.

Juridiquement les chantiers s'inscrivent dans le cadre d’une VFA (Vente en Etat Futur d’Achévement) ou d'une VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). La loi va notamment encadrer la nature de certaines pièces à fournir, fixer le calendrier des paiements et protéger les acquéreurs en cas de délais et de retard. La bonne fin de la réalisation est couverte par la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) qui permettra de substituer un tiers pour finir le chantier en cas de défaut du constructeur initial. Il peut exister d’autre garanties (caution ou garantie à première demande par exemple).

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Investir dans des projets immobiliers : des risques à bien évaluer, sans oublier que risque et taux sont corrélés

Comme tout projet d’investissement, il importe d’être conscient des niveaux de risques pris. L’immobilier, quoiqu’on en dise, comporte aussi sa part de risques. L’offre liée à la thématique immobilière en financement participatif, est devenue très dense et il est important de mesurer la qualité d'une plateforme et des projets qu'elle propose avant de se lancer :

  • L’essentiel de l’offre porte sur des opérations de promotion immobilière. Le caractère élevé des rémunération offertes (généralement >8%/an) s’explique par le fait que l’on mise sur un projet spécifique et en cours et non sur un actif existant. Le débouclage satisfaisant de l’opération constituera la clé pour les investisseurs (malgré l’existence parfois de garanties externes apportée par les porteurs du projets). Malgré les taux de défaut encore très faibles du marché, il s’agit d’opérations avec un débouclage in fine, et l’on manque encore de recul sur un grande nombre d’opérations du marché. Certains investisseurs pointent également du doigt des retards importants, qui ne seraient pas affichés publiquement par certaines plateformes.
  • Certains supports tels que les foncières, offrent une approche plus patrimoniale et diversifiée, avec un couple risque rendement plus prudent, en grande partie adossé à des loyers récurrents et un patrimoine immobilier existant significatif. En savoir plus sur les foncières immobilières.
  • Certaines opérations immobilières impliquent souvent un niveau de levier important (financement bancaire) qu’il convient d’évaluer et de prendre en compte. Les opérateurs qui sollicitent les financements (promoteurs, marchands de biens) ont parfois des niveaux de fonds propres réduits. Il faut rester vigilant sur les garanties éventuellement mises en place.
  • S’il est possible d’effectuer une allocation répartie sur plusieurs supports et thématiques immobilières, ce secteur - sans doute plus que d’autres ? – obéit à des cycles. Dimension qu’il faut prendre en compte dans sa décision d’investissement. Il est commun d’affirmer que les trois choses qui comptent dans l’immobilier sont (en anglais) : « location, location, location ». Cependant la valorisation et la santé du secteur obéissent tout de même à des tendances macro-économiques puissantes (niveau des taux d’intérêt, démographie, équilibre offre/demande). Il est donc important de diversifier aussi dans des secteurs distincts de l'immobilier, comme le « corporate ».
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La règlementation du Crowdfunding immobilier

Le 30 mai 2014 était publiée l'ordonnance n° 2014-559 encadrant le financement participatif et qui a ouvert la voie au financement participatif immobilier. Les plateformes de crowdfunding ont alors, afin d'opérer en toute légalité et dans un cadre de protection des épargnants, dû obtenir l'agrément de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) délivré et contrôlé par l’AMF, ou le statut d'Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) délivré par l'ORIAS et contrôlé par l'ACPR. À ce titre, pensez à vérifier l'inscription d'une plateforme auprès de l’ORIAS avant de vous inscrire. Le registre de l'ORIAS vous indiquera également si elle est en règle vis-à-vis des autorités réglementaires.

Conseiller en Investissement Participatif (CIP)

Le CIP est un statut régulé par le code monétaire et financier et le règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Les plateformes ayant été agréées, comme WeShareBonds, peuvent proposer la souscription de titres financiers émis par des sociétés non cotées. Il peut s'agir d'obligations (obligations simples, obligations convertibles) comme sur WeShareBonds, ou d'actions (actions simples, actions de préférence). Le seuil de collecte est passé à 8M€ par projet par an, et les titres peuvent être souscrits par des personnes physiques (particuliers) ainsi que par des personnes morales (sociétés, holdings).

Les plateformes de crowfunding agréées CIP peuvent également utiliser les minibons, remplaçant les bons de caisse précédemment utilisés par certaines plateformes de prêt aux entreprises.

En échange de la latitude qui est offerte aux plateformes agréées CIP concernant les montants financés et les catégories d'investisseurs, ces plateformes ont un devoir de conseil envers leurs clients. Les plateformes CIP doivent donc veiller à la bonne compréhension des projets d'investissement par leurs clients, et doivent s'assurer de la bonne diversification de leur portefeuille.

Le Conseiller en Investissement Participatif est l'agrément privilégié par les plateformes de crowdfunding immobilier car il permet de proposer des investissements en actions et en obligations, les deux supports d'investissement privilégiés sur les projets immobiliers.

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Intermédiaire en Financement Participatif (IFP)

Il s'agit d'un statut délivré par l'Organisme pour le Registre Unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance, et contrôlé par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Régulation (ACPR).

L'IFP permet de mettre en relation, au moyen d'une plateforme, des porteurs de projets et des personnes finançant ce projet sous forme de prêt avec ou sans intérêts, ou de don.

Le seuil de collecte est fixé à 1M€ par projet par an, et les prêteurs ne peuvent prêter que 2.000€ maximum par porjet par an. Ces prêteurs ne peuvent être que des personnes physiques (particuliers) ; les personnes morales ne peuvent donc pas prêter sous forme de contrat de prêt sur une plateforme IFP.

Ce statut, beaucoup moins contraint que le CIP au niveau réglementaire, est assez peu utilisé lors des opérations de crowdfunding immobilier.

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Compléter votre profil investisseur vous permet d'accéder aux fonctionnalités avancées de WeShareBonds, dont WeBot© notre robot investisseur intelligent, ainsi qu'à la documentation investisseur de chaque opportunité d'investissement immobilière sélectionnée par notre équipe d'analystes.

Votre profil investisseur est composé de 3 parties : vos informations et coordonnées, votre situation et expérience en matière d'investissement, et enfin les documents d'identité nécessaires à la création de votre compte investisseur WeShareBonds.

Ces éléments nous permettent d'assurer notre mission de conseil auprès de chacun de nos clients investisseurs, en accord avec la réglementation française et notre agrément de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) régulée par le code monétaire et financier et le règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).

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Investissez dans l'immobilier sur WeShareBonds

Une fois votre profil complété, vous avez accès à l'ensemble de la documentation juridique de chaque projet, ainsi qu'aux vidéos que nos analystes préparent sur chaque projet.

En parallèle, dès que vous avez complété votre profil, notre équipe de Relations Investisseurs prend connaissance de ces informations, et vérifie avec note partenaire Lemonway les pièces justificatives que vous nous aurez transmises.

Une fois votre profil complété et validé, vous pouvez investir à nos côtés dans les projets immobiliers (et les PME) que vous choisissez parmi les entreprises que nous sélectionnons. Les actionnaires de WeShareBonds, dont La Banque Postale, investissent systématiquement à vos côtés dans chaque projet financé, par l'intermédiaire de nos fonds de crédit.

Nous mettons à votre disposition un espace personnel confidentiel et sécurisé, qui contient toutes les informations et les documents liés à vos investissements ; il vous permet de gérer votre portefeuille de façon simple et sécurisée.

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J'investis sur WeShareBonds

Découvrez WeBot© le robot investisseur intelligent de WeShareBonds

Afin de faciliter cet investissement innovant et sociétal, et de le rendre accessible au plus grand nombre, WeShareBonds a créé WeBot©, votre robot personnel d’investissement. Si vous activez WeBot© (facultatif et entièrement gratuit), il diversifie votre portefeuille selon vos critères, et vous permet d’investir dans chacune des opportunités d’investissement qui vous correspondent.

Notre robot investisseur intelligent se paramètre extrêmement facilement : vous lui indiquez tout d'abord vos critères d'investissement (taux d'intérêt, maturité, type de remboursement, niveau de risque...), puis vous pouvez définir avec lui votre stratégie d'investissement.

Webot© agit selon les instructions que vous lui avez communiquées, mais reste toujours en contact avec vous et vous tient informé par email de chaque investissement qu'il effectue pour vous.

Votre tableau de bord WeShareBonds vous permet également d'obtenir une vue synthétique et détaillée de vos investissements, et vous bénéficiez toujours de tous les services WeShareBonds gratuitement, en ce compris notre support client dédié et notre service de conseil.

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WeShareBonds investit à mes côtés dans chaque dossier, nos intérêts sont alignés

WeShareBonds n'est pas un simple intermédiaire. L'équipe et les actionnaires de WeShareBonds ont créé un fonds qui investit systématiquement aux côtés des prêteurs, à hauteur minimum de 31% par projet. La sélection de PME de qualité est donc aussi importante pour eux que pour moi, et cela me rassure.


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Investir sans intermédiaire ne veut pas dire investir seul.
L'équipe de WeShareBonds est à votre service, et répond à toutes vos questions.

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