Risques de perte partielle ou totale en capital

Vous pouvez, en cas de difficultés de la société financée, réaliser une moins-value, voire perdre la totalité de votre investissement si la société venait à faire faillite.

Risque d’illiquidité :

En cas de difficultés financières personnelles, vous ne pourrez pas convertir aisément vos actions en liquidités.

Risques opérationnels :

L’investissement dans cette entreprise comporte des risques opérationnels spécifiques.

WeShareBonds a notamment identifié les risques suivants :

- Source de revenus unique avec les loyers ;

- Exposition sur la SCI Marcel Bonnet, qui représente 43% du loyer total perçu par le groupe.

Le rang détermine l'ordre de priorité des créanciers pour se faire rembourser leurs créances, ainsi le rang "Senior" est prioritaire par rapport aux autres rangs, et notamment au plus faible, "Junior".

Avant d'investir dans des obligations émises par une entreprise, vous devez connaître le rang de cette nouvelle dette vis-à-vis des autres dettes de l'entreprise. C'est important en cas de difficultés de l'entreprise.

Pour plus de détails, vous pouvez également vous rendre sur la page Rangs de Subordination Des Obligations, dédiée à ce sujet.

Fiscalité applicable à votre investissement

Les modalités d'application dépendent de votre situation.

Résident fiscal français :

Si vous êtes une personne physique, ou une personne morale soumise à l'IR, vos revenus issus de cet investissement (les coupons) seront imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Un prélèvement forfaitaire de 30% (dit "flat tax") sera effectué sur ces revenus, comprenant une retenue de 17,2% au titre des prélèvements sociaux et un prélèvement forfaitaire libératoire de 12,8%.

Si vous êtes une personne morale soumise à l'IS, vos revenus de placement financier ne subissent pas de prélèvements à la source. En revanche, ces revenus entrent dans la base de calcul de l'impôt sur les bénéfices des sociétés, dont le taux normal est fixé à 33,1/3% et le taux réduit à 15%.

Résident fiscal étranger :

Si vous êtes un résident fiscal étranger, le droit interne français ne prévoit plus de retenue à la source sur les produits de placement à revenu fixe et s'impose au droit conventionnel. Il vous appartient de déclarer les revenus de placement financier aux autorités fiscales de votre pays de résidence.

Pour plus de détails sur la fiscalité applicable aux investissement en obligations, vous pouvez consulter notre page d'aide sur ce sujet.

Frais supportés par l'entreprise

WeShareBonds facture à l'entreprise 1800€ TTC + 4,8% TTC du montant levé, puis 1,2% TTC par an du capital restant dû à chaque date anniversaire de l'opération.

En tant qu'investisseur, vous êtes en droit de considérer que le montant levé tient compte de ces frais.

Taux d’intérêt brut

Le taux d’intérêt affiché ne constitue pas un taux minimum garanti, mais un taux d'intérêt brut. C'est-à-dire que compte tenu des risques inhérents à l'investissement dans des sociétés (PME) non cotées, vous êtes en droit de considérer ce taux comme non garanti en cas de défaillance de l'entreprise. Par ailleurs, il s’agit d’un taux d’intérêt brut qui ne prend pas en compte la fiscalité applicable.

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Groupe Balthazar

Immobilier
Paris
a
B
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Risques : perte en capital, illiquidité, risques opérationnels
Rang de la dette : subordonnée à une dette bancaire
Fiscalité : revenus de placement financier
Frais émetteur : 4,98% TTC du montant levé + 1,2% TTC/an
Frais investisseur : aucun

Le Groupe Balthazar emprunte 1.000.000€ sur WeShareBonds

Balthazar est une foncière immobilière fondée par ses deux dirigeants, Dominique Melot (57 ans) et François-Régis Gouband (55 ans). Dominique et François-Régis sont associés depuis plusieurs années sur divers projets immobiliers patrimoniaux et ont décidé de réunir une partie de leurs actifs au sein d’un même groupe en 2018, donnant ainsi naissance au groupe Balthazar, dont la holding est la SC Balthazar.

Le groupe Balthazar détient des bureaux, commerces, parkings et immeubles résidentiels notamment, avec des locataires tels que Sidexa (groupe Solera) et l’Enfant Bleu (association contre la maltraitance des enfants).

Les biens du groupe se situent principalement en région Ile-de-France, ainsi qu’à Paris et à Trouville, pour une surface totale de 5.698 m².

Le patrimoine immobilier du groupe Balthazar est valorisé au 31/12/2019* à 10,4M€ d’actif net réévalué soit :

  • 20,1 M€ euros d’actifs immobiliers bruts réévalués ;
  • nets de 9,7M€ d’endettement financier net agrégé.
  • Soit un ratio de dette financière nette sur valorisation brute (également appelé « loan to value ») attendu de 48%.

Les deux dirigeants ont également des biens immobiliers détenus en direct et non inclus dans le périmètre Balthazar.

La foncière Balthazar sollicite WeShareBonds, pour un prêt infine de 1M€ sur une durée de 3 ans au taux d’intérêt annuel de 6%, afin de continuer son développement et investir dans de nouvelles opérations immobilières.

L’emprunt doit être porté par la société Balthazar Invest, filiale détenue à 98% par SC Balthazar (holding du groupe) et à 2% par les deux dirigeants en direct.

La société Balthazar Invest (emprunteur) n’ayant à ce jour aucun actif à son bilan, et ne pouvant bénéficier d’une garantie du groupe**, la structure de garanties suivantes sera mise en place au profit des prêteurs :

  • Un nantissement de 100% des parts de la SCI Okabé, détenue à 100% à titre personnel par les dirigeants, portant un immeuble de bureaux situé à Le Kremlin-Bicêtre (94) dont la valorisation nette est de 1,3M€ au 31/12/2018; et un nantissement de 99% des parts de la SCI DMCA, détenue à 99% par la holding SC Balthazar (société n’ayant pas bénéficié de l’emprunt bancaire de novembre 2018), portant un immeuble de bureaux et parkings à La Plaine Saint Denis (93) dont la valorisation nette est de 240k€ au 31/12/2018 ;

=> Ces nantissements, couplés à des restrictions auxquelles les SCI sont soumises par notre contrat afin de préserver leur valeur d’actif net, nous permettent ainsi de constituer synthétiquement une structure de crédit possédant déjà des actifs, et qui sera soumise à un ratio de levier maximal en dette sur valeur d’actifs (« loan to value ») de 70%, y compris les investissements futurs qui seront effectués par l’emprunteur.

  • Une garantie à première demande d’un établissement bancaire pour un montant couvrant une année d’intérêts dus aux prêteurs sur la plateforme WeShareBonds ;
  • Une caution personnelle solidaire des deux dirigeants portant sur le montant total de l’emprunt, donnant accès en dernier recours au patrimoine de ceux-ci en dehors du périmètre de Balthazar.

Ce projet contient plusieurs garanties

Pour comprendre comment fonctionnent ces garanties, nous avons réalisé pour vous 3 courtes vidéos explicatives à découvrir ICI.

Valorisation attendue sur la base du périmètre d’actifs actuels de la foncière, et d’un financement de 1M€ sur la plateforme WeShareBonds.

** La holding SC Balthazar a souscrit à un emprunt de 11,5M€ auprès d’un établissement bancaire en novembre 2018 pour une durée de 10 ans. Cet emprunt avait partiellement pour objet le refinancement des dettes bancaires historiques de 14 filiales. Dans le cadre de cet emprunt, la holding et ces 14 filiales s’engagent à ne pas donner de garantie à d’autres prêteurs toute la durée de l'emprunt afin de sécuriser prioritairement cet emprunt, les autres dettes, dont celles de WeShareBonds, étant alors subordonnées. En clair, en cas de défaillance de la holding SC Balthazar, pouvant entrainer sa vente et/ou sa liquidation et celle des filiales, seul l'excès des produits de cessions ou de liquidation des biens au-delà du montant de l'emprunt serait alors affecté aux autres prêteurs. Les biens du groupe étant valorisés à 20,1M€, et les dettes nettes de la trésorerie estimées à 9,7M€, cela laisse un actif net de 10,4M€ pour rembourser d'éventuelles autres dettes, dont notamment celle de WeShareBonds.


Entreprise

Activité

Le groupe cherche des lieux en relativement mauvais état pour les rénover et les louer. Les deux dirigeants n’ont pas de modèle d’investissement défini et l’adaptent à chaque opération. Depuis le début des années 2000, ils ont bâti leur portefeuille immobilier par opportunité de marché. Cela explique la forte diversité d’usage des actifs :

  • Bureaux : Sidexa (groupe Solera), Sisteer (conseiller cloud / IT), Blue Okapi (production vidéo), l’Enfant Bleu (association contre la maltraitance des enfants), Elois (courtier) ;
  • Commerces : quincaillerie, tailleur, épicerie bio ;
  • Atelier : local industriel, loué par Bière Fine, un fabricant de bières ;
  • Résidentiel ;
  • Parkings loués à des particuliers ou à des entreprises.

Cette partie est mise à jour par notre équipe crédit une fois l'entreprise financée, et ce durant toute la durée du prêt. Notre équipe y reporte notamment l'analyse annuelle des comptes de l'entreprise, et y inscrit toute activité ou évènement de crédit important.

Reporting

Il n'y a pas d'actualités pour le moment sur le projet.