Habitat Parisien Invest

Habitat Parisien Invest emprunte 600.000€ sur WeShareBonds

Le groupe Habitat Parisien emprunte, via sa filiale Habitat Parisien Invest, 600.000€ sur WeShareBonds afin de financer l’acquisition de biens immobiliers dans Paris, en complément des apports du groupe et de la dette bancaire. Cet emprunt est assorti d'une caution de la holding du groupe APNP.

Le remboursement de cette dette se fera par la revente des biens immobiliers acquis par Habitat Parisien Invest.  Dans le cadre de cette opération, la holding APNP apportera 600.000 euros en compte-courant bloqué. Ainsi, chaque bien immobilier acquis sera financé par 80% de dette bancaire, 10% de dette WeShareBonds, et 10% en fonds propres ou assimilé (compte-courant).

Habitat Parisien Invest, filiale du groupe Habitat Parisien qui porte l’emprunt WeShareBonds, est dirigée par Nicolas Principeaud, le fondateur du groupe. La société a été créée en décembre 2017 afin de porter l’activité marchand de biens immobiliers* du groupe. La société a vocation à acquérir, transformer puis revendre à des investisseurs les biens immobiliers acquis.

Le groupe Habitat Parisien est spécialisé dans la sous-location d’appartements meublés haut de gamme situés exclusivement dans les 9 premiers arrondissements de Paris. Le groupe dispose d’un parc d’environ 43 biens qu’il loue lui-même, puis sous-loue à une clientèle de touriste et de professionnels essentiellement, à qui il propose une expérience « chez l’habitant ».

Le groupe est composé des sociétés suivantes :

• APNP : société fondée en 2015, APNP est la holding du groupe et n’a aucune activité opérationnelle.
• Habitat Parisien : société fondée en 2009, Habitat Parisien gère à date un parc d’une quarantaine de biens, ayant un usage d’habitation*, qu’elle loue à l’année.
• TAM : société fondée en 2015, TAM a vocation à gérer un parc de biens exclusivement constitué de biens à usage commercial*. Elle gère 3 biens à date.
• Habitat Parisien Invest : société fondée en 2017 afin de porter l’activité marchand de biens.

Historiquement, le groupe était positionné sur la location courte durée* sur des biens à usage d’habitation. Mais depuis 2016, à Paris, la location meublée de courte durée est réservée aux biens à usage commercial, dits « meublés de tourisme »*; et aux biens à usage d’habitation dans la limite de 120 jours par an sous réserve qu’il s’agisse de la résidence principale du bailleur et de détenir un numéro d’immatriculation auprès de la mairie de Paris.

En conséquence Nicolas Principeaud a su réagir et afin de se conformer aux changements réglementaires et législatifs, a réorienté la stratégie du groupe :

• D’une part les biens à usage d’habitation, auparavant exploités par le groupe en courte-durée*, sont désormais loués en moyenne-longue durée ;
• D’autre part le groupe a commencé à se créer un parc de biens immobiliers à usage commercial afin de les exploiter en courte durée, via notamment sa filiale Habitat Parisien Invest.

Compte tenu de ces changements réglementaires et législatifs, et de la rareté des biens immobiliers à usage commercial ayant vocation à être exploités en meublé de tourisme, le groupe a décidé de créer lui-même son parc de biens immobiliers à usage commercial. Ces biens répondront aux divers critères de la réglementation, et seront consacrés à de la location meublée de courte durée, activité historiquement plus rentable que la location à moyenne et longue durée.

Ainsi, Habitat Parisien Invest a vocation à acquérir des biens immobiliers ayant un usage commercial, typiquement des anciens bureaux ou anciens cabinets de professions libérales, dans les 9 premiers arrondissements de Paris, à les transformer en meublé de tourisme, puis à les revendre à des investisseurs, qui les reloueront à l’année à la société TAM.

Légende :

• HPi : Habitat Parisien Invest

Habitat Parisien Invest détient à date un bien immobilier situé dans le 3^ème arrondissement de Paris, et a signé 3 promesses de vente pour un montant global de l’ordre de 2,2m€ dont la réalisation est fixée en juin prochain.

Habitat Parisien Invest, séparée analytiquement du reste du groupe car elle a une logique de financement d’actifs, prévoit de réaliser avec 4 biens un chiffre d’affaires de 2 958k€ en 2018 (clôture au 31/12/2018), et 78k€ d’EBITDA, soit une marge EBITDA/CA de 2,6%.

La société prévoit de détenir au 31/12/2018 de l’ordre de 2,8m€ d’actifs immobiliers, avec un ratio de DFN/Valeur d’actifs d’environ 76%.

Par ailleurs, au niveau des entreprises opérationnelles du groupe (hors Habitat Parisien Invest), en agrégé, elles ont réalisé un chiffre d’affaires de 2 839k€ en 2017 (clôture au 31/12/2017), et 209k€ d’EBITDA, soit une marge EBITDA/CA de 7%. Le ratio de DFN/EBITDA ressort à -4,4x.

Aussi, en agrégé, les entreprises opérationnelles du groupe (hors Habitat Parisien Invest), prévoient de réaliser un chiffre d’affaires de 2 403k€ en 2018 (clôture au 31/12/2018), et 82k€ d’EBITDA, soit une marge EBITDA/CA de 3,5%. Cette baisse s’expliquant principalement par l’arrêt des locations court-terme par Habitat Parisien. Le ratio de DFN/EBITDA prévu est d’environ -3,8x.

Habitat Parisien Invest souhaite emprunter 600.000 euros sur WeShareBonds afin de financer l’acquisition de biens immobiliers dans Paris, en complément des apports du groupe et de la dette bancaire.

Cet emprunt est assorti d’un apport en compte courant bloqué de la holding de 600.000 euros, et d’une caution de la holding du groupe APNP*.

* Métier qui consiste en l’achat puis la revente de biens immobiliers sur une période de quelques mois en moyenne.
* Biens désignés comme étant à usage d’habitation lors de la Révision foncière de 1970, uniquement utilisé pour le logement
* Biens à usage autre qu’habitation, désignés à usage commercial lors de la révision foncière de 1970. Il s’agit dans ce cas précis principalement d’anciens bureaux ou d’anciens cabinet pour profession libérale.
* La courte durée se définit comme toute durée inférieure à 3 mois
La moyenne durée est celle comprise entre 3 mois et 1 an
La longue durée se dit des locations dont la durée excède 1 an.
* https://www.paris.fr/meubles-touristiques
* La courte durée se définit comme toute durée inférieure à 3 mois
La moyenne durée est celle comprise entre 3 mois et 1 an
La longue durée se dit des locations dont la durée excède 1 an.
* L’ensemble des conditions particulières de cet emprunt est détaillé dans la section VII

Organigramme du groupe

Activité

Habitat Parisien Invest a une activité de marchands de biens. La société acquiert des biens immobiliers strictement à usage commercial situés dans les 9 premiers arrondissements de Paris, arrondissements les plus attractifs pour les touristes. Il s’agit de lots situés au sein d’immeubles parisiens.

Habitat Parisien Invest a aujourd’hui un bien en stock, localisé dans le 3^ème arrondissement, et possède trois promesses de vente, toujours dans la même zone géographique parisienne.

Ces biens sont par la suite aménagés par Madame Anne Principeaud, architecte d’intérieur ayant aménagé tous les biens exploités par Habitat Parisien, en un lieu de vie moderne et chaleureux, reproduisant une expérience chez l’habitant.  Les travaux durent environ 6 mois.

Les biens sont ensuite vendus à des particuliers, qui les acquièrent en direct, potentiellement via le dispositif fiscal LMP/LMNP*, ou à travers une SCI*, dans un but d’investissement.

Les biens, une fois vendus sont loués par le groupe Habitat Parisien avec des baux de 9 ou 12 ans (car il s’agit de baux commerciaux), permettant au groupe de se constituer un parc de biens stable et pérenne.

Le schéma ci-dessous récapitule les synergies entre l’activité locative de Habitat Parisien Invest les autres sociétés du groupe :

Légende :

• HPi : Habitat Parisien Invest

Habitat Parisien, société historique du Groupe, dispose à date d’un parc d’environ 40 biens tous en usage habitation, qu’elle loue en moyenne et longue durée. Les contrats de bail liant Habitat Parisien à ses bailleurs ont une durée de 1 an avec tacite reconduction. Il s’agit principalement de résidences secondaires. Le parc est relativement stable voire en croissance.

TAM, quant à elle, exploite 3 biens à usage commerciaux en sous-location courte durée depuis 2016, qu’elle-même loue sur des durées moyennes de 9 ans.

En moyenne, Habitat Parisien et TAM réalisent une marge sur loyer de 50%.

Les clients d’Habitat Parisien et TAM sont essentiellement des touristes et professionnels d’origine française ou internationale, internationaux et français.

Les biens du groupe sont commercialisés via des plateformes en ligne (Booking, AirBnb), des travel managers ou en prises de contact direct par mail, réalisables sur le site internet d’Habitat Parisien.

* Régime fiscaux : Loueur en Meublé Professionnel / Loueur en Meublé Non Professionnel

* Société Civile Immobilière