Le Richelieu #B

L'Hôtel ★★★★★ Le Richelieu emprunte 500.000€ sur WeShareBonds

Situé sur l’Ile de Ré, dans la célèbre baie de la Flotte, en front de mer, Le Richelieu est un des deux hôtels 5 étoiles de l'île, et il possède aussi un restaurant réputé. L'hôtel a été fondé en 1964 par les parents du Président actuel, Richard Gendre, qui en a pris la direction en 2001.

L’hôtel ★★★★★ compte 41 chambres et appartements aux prestations haut de gamme, un centre de thalassothérapie et spa, ainsi qu’un restaurant gastronomique.

L'hôtel ★★★★★ Le Richelieu affiche la note de 4.5/5 sur TripAdvisor et bénéficie d’une Attestation d’Excellence. Sa note Booking est de 8.7/10 le classant dans la catégorie « Superbe », et celle de Google est de 4.2/5.

Le nombre de nuitées sur l'Île de Ré dépasse les 300.000, en progression régulière de l'ordre de 5% par an, avec une capacité hôtelière globalement stable, et bénéficiant de l'infrastructure du pont de l'Île de Ré qui enregistre chaque année le passage sur l'île de plus de 3 millions de véhicules.

Le Richelieu dispose de 27 chambres d’hôtel haut de gamme.

Afin d’attirer une nouvelle clientèle plus familiale, et donc de s'adapter à la tendance forte de l'évolution de la demande touristique de l'Île de Ré, depuis la crise financière de 2007, Richard Gendre a fait construire 14 appartements indépendants d'environ 60m², livrés fin 2016, et qui sont depuis lors loués. Ces appartements ont été intégralement financés sur fonds propres, et ont pesé à hauteur de 500k€ sur la trésorerie d'exploitation de l'hôtel.

Ces appartements seront dans les prochains mois proposés à la vente à des investisseurs sous forme d’un placement immobilier (LMP ou LMNP*), et exclusivement commercialisés et gérés par l'Hôtel Le Richelieu, qui ainsi en conservera les revenus.

Le Richelieu a réalisé un chiffre d’affaires de 3.2M€ en 2016 (clôture au 31/01/2017), et 86k€ d’EBITDA soit une marge EBITDA/CA de 3%.

Le Richelieu prévoit de réaliser un chiffre d’affaires de 3.6M€ en 2017, et 318K€ d’EBITDA soit une marge EBITDA/CA de 9%.

Le Richelieu possède son immobilier, et l'essentiel des terrains sur lesquels sont construits l'hôtel ★★★★★, le restaurant et la thalasso-thérapie, le tout étant estimé à environ 8 à 10M€, avec à date de l'ordre de 500k€ d'endettement.

Ce projet bénéficie d'une vidéo explicative de l'analyste crédit en charge du Richelieu, qui résume en 10min tous les points clés du dossier. Découvrez-la dans l'onglet "Analyse"

Le Richelieu souhaite aujourd'hui emprunter 500.000 euros sur la plateforme de financement participatif WeShareBonds afin de refinancer une partie de l’investissement immobilier et faire face à la saisonnalité de son activité. 

Il s’agit d’un emprunt en deux tranches : un emprunt de 300.000 euros (tranche A) et un emprunt de 200.000 euros (tranche B)**.

*Loueur en Meublés Professionnel ou Loueur en Meublés Non Professionnel

** Cette tranche est sujette à un Remboursement Anticipé Obligatoire sur la base de la cession des appartements.

L'activité

L'exploitation

Le Richelieu est un hôtel 5 étoiles, un centre de thalassothérapie et un restaurant, situé sur un complexe de 9350m², dans la baie de la flotte, en bord de plage et à 500m du village et de la vie commerçante de La Flotte.

Le Richelieu dispose aujourd’hui de 41 unités d’hébergements réparties en 27 chambres et 14 appartements situés dans deux bâtiments séparés. Ces nouveaux appartements ont été construits récemment dans de nouveaux bâtiments après avoir supprimé 13 chambres. Toutes les chambres sont équipées de terrasses avec vue sur mer ou sur le jardin de l’hôtel, d’un minibar et de climatisation. La thalasso-thérapie est aussi accessible aux non-clients de l'hôtel.

Les 12 chambres standards « cottage classique » sont décorées de boiseries aux couleurs chaudes. Elles sont équipées de terrasses reposantes avec vue sur jardin et d’une salle de bain avec baignoire. Les deux autres chambres standards « Kissminotte » ont des terrasses avec vue sur mer.

Les 11 chambres supérieures sont réparties en trois catégories. Les chambres « régates » ont des terrasses offrant une vue panoramique sur l’océan, les chambres « transat » sont entourées de jardins et donnent un accès direct au centre de thalasso et les chambres « saintongeaises », décorées comme des cabines de bateau, ont vue sur mer et donnent l’impression d’être en croisière.

L’hôtel comporte 4 suites juniors avec un grand salon décoré d’un mobilier raffiné et confortable, et une vue sur l’océan. Les trois suites « Transatlantiques » offrent une vue exceptionnelle sur la mer, et sont équipées de deux terrasses et de deux salles de bains en plus d’un vaste salon.

Le taux d’occupation moyen de ces chambres à l’année est de 68%, stable depuis 2007. Il est à son maximum au mois de juillet (97% en 2016) et à son minimum en décembre (29% en 2016). Globalement la haute saison touristique va de mars à septembre, et la basse saison d'octobre à février.

La construction des 14 nouveaux appartements permet d’attirer une nouvelle clientèle plus familiale, et donc de s'adapter à la tendance forte de l'évolution de la demande touristique de l'Île de Ré.

L’hôtel Le Richelieu dispose également d’un centre de thalassothérapie accessible aux résidents et aux clients extérieurs sur réservation. Sa piscine intérieure est chauffée et alimentée de l’eau de la baie, riche en planctons et oligo-éléments, après qu’elle ait été décantée. Le centre comporte un bassin intérieur chauffé, une salle de musculation et un sauna accessibles à toutes les personnes résidentes à l’hôtel ou ayant réservé un soin à la carte.

Les services du centre de thalassothérapie sont des prestations variées haut de gamme : soins de visage et de corps, massages énergétiques, séances de remises en formes, ateliers de méditation, détox marine et forfaits spa. Le centre propose notamment des soins exclusifs dans la région et renommés comme la pressothérapie, la cryothérapie, l’enveloppement d’algues, le soin à la boue autochauffante, l’ostéopathie ou encore les gommages polynésiens.

Enfin, le restaurant du Richelieu, un des meilleurs restaurants de l'île, est un restaurant gastronomique offrant une vue panoramique sur la mer et des plats alliant les saveurs locales de la terre et de la mer, entièrement préparés à base de produits frais locaux. Il s’est récemment distingué en remportant le prix de la meilleure Brigade de France* qui a récompensé son chef Olivier Cloteau, son apprenti Quentin Dunais et son maître d’hôtel Rachid El Idrissi en avril 2017. Le restaurant gastronomique possède en outre le titre de Maître Restaurateur délivré à l’issue d’un audit de qualité qui repose sur plus de 30 critères pour évaluer la qualité des plats, du service et du cadre. Ce titre récompense les établissements d’excellence.

*Le prix de la meilleure Brigade de France récompense les vainqueurs d’un concours qui réunit un chef, son apprenti et un maître d’hôtel, il a été créé par le chef Gilles Goujon triplement étoilé au guide Michelin.

Le projet immobilier

Situés dans une résidence construite dans les jardins de l’hôtel, près de la piscine, les 14 nouveaux appartements sont exposés vers le sud. Ceux situés au rez-de-chaussée disposent d’un jardin privatif et ceux à l’étage sont équipés de balcons abrités.

La répartition des appartements est la suivante :

• 5 appartements de 2 pièces d’une surface moyenne de 54m² ;
• 8 appartements de 3 pièces d’une surface moyenne de 64m² ;
• 1 studio 1 pièce d’une surface de 33m².

Hors le studio, les prix devraient se situer entre 300k€ et 500k€, en cohérence avec le prix moyen du m² neuf de La Flotte.

Les appartements sont caractérisés par une décoration sobre et moderne, et jouissent d’un accès direct à la piscine, ainsi qu’aux différents services proposés par l’hôtel.

Ces appartements, actuellement en location, seront dans les prochains mois proposés à la vente à des investisseurs sous forme d’un placement immobilier (LMP ou LMNP), et exclusivement commercialisés et gérés par l'Hôtel Le Richelieu, qui ainsi en conservera les revenus.

Les propriétaires pourront en effet bénéficier de services de l’hôtel tels que l’entretien de leur jardin, le ménage, les services de courses, l’accès au centre de thalassothérapie et à la piscine, etc. La convention de gestion consiste en l’exploitation de l’appartement par le Richelieu lorsque le nouveau propriétaire n’y séjourne pas : l’appartement est alors loué en tant que suite comme pour les autres chambres du Richelieu et un loyer est reversé au propriétaire. Les durées d’utilisation privatives et les périodes gérées par l’hôtel sont fixées au début de chaque année.

Il est à noter que le système de gestion proposé permet de bénéficier de certains statuts conférant des avantages fiscaux. Ces statuts sont :

• Loueur en Meublés Professionnels (LMP) ;
• Loueur en Meublés Non Professionnels (LMNP) ;
• Location nue.

Ces statuts permettent notamment de récupérer la TVA sur les montants des investissements et des charges.